汉嘉08年杭州八方电信闲林项目市场研究及产品建议.ppt

八方电信·闲林项目市场研究及产品建议报告 区位 交通 房产环境 板块总体规划—CLD 人口规划 公交规划 商业配套规划 区域认知 区域SWOT分析 结论 通过以上分析，使我们对闲林有了以下基本的认识： 规划指标 地块四至 交通 发展方向探讨 开发商目标解读 其次首先作为我们开发商来讲，开发一个项目当然是想投资少，收益大。最好是分级实施，分期建设，前期投资少一点，资金要求迅速回笼； 闲林这块地也拿了很多年了，这期间我们也是跟政府不断沟通，光土地性质都变更了几次，那么它的的定位也要迎合政府方向，到时候要好批下来。 ——八方电信叶总 地块指标详解 公建住宅用地 别人怎么做？ 住宅产品品类界定 区域大环境分析 公建配套发展方向 项目市场研究类型 住宅市场研究——总体市场 06.10-08.5市场走势（供需走势，价格走势） 小户型发展趋势 大城西板块：文教、资源、产业三重优势，人口向西疏散形势明显 大城西非住宅用地住宅化项目 大城西典型案例—龙申·剑桥公社分析 典型案例——西溪·君逸汇 西溪·君逸汇——项目分析 下沙板块：借助产业与教育，立足区域市场，积极承接被郊区化客群 下沙典型案例—中庆·第六大道分析 闲林板块小户型特征 闲林板块小户型市场 板块内小户型供应特征 闲林板块小户型市场–代表项目供应情况 典型案例——新西湖小镇 新西湖小镇地处02省道中泰乡段，该楼盘总建筑面积37万方，以小户型为主，兼有少量排屋和别墅，开发商为华门房产，以前开发过华门二十一世纪，该公司一直以小户型产品为开发原则，之前名声并不大。6月份第一次开盘，第一天销售率超过六成，引起关注： 新西湖小镇客群分析 新西湖小镇——经济居家型 天阳·上河——典型经济型户型 小户型潜在客群细分 项目开发机会 经济居家型客群详析 年龄特征：25—35岁 收入特征：家庭年收入7—10万 需求特征：一般有作为婚房的刚性需求 户籍特征：外地来杭打拼者 职业特征：工薪阶层，收入稳定 置业目的：第一居所 经济居家型客群启示 首要控制总价，可以通过控制面积来实现； 在户型设计上，要求功能齐全，以二室二厅为主，满足三口之家的基本功能需求； 产品上多创新，尽量通过赠送面积、loft户型等高性价比产品打动客户； 同时在产品设计上考虑居住舒适性，尽量做到明房、通风。 小户型市场研究结论 通过以上分析，我们对小户型市场得出以下结论： 项目界定结论 区域住宅类楼盘开发规模大，但目前生活配套设施严重缺乏，成为制约闲林发展的重要因素； 规划未来三年内实施公交一体化，分别在老余杭、中泰、闲林、仓前、五常新建或扩建公交站台等设施，估算投资7000多万元，加强与杭州主城的衔接； 规划为CLD，房价的洼地效应吸引大量城区外溢人口，未来将有20万人入住闲林； 在建部分社区商业配套仅面向自身小区服务；宏丰家具城体量太大，要成气候需要很长时间；闲林政府规划商业中心还停在纸上谈兵阶段。 闲林板块商业市场研究 本项目商业市场研究 区域商业发展前景 房地产发展 现在的闲林区域可以说是大牌云集之地，绿城集团、坤和房产、金成房产、金都房产、华立房产都已入驻。目前区域内总规划土地面积在1000 亩以上的有金成江南春城、桃花源、西溪风情等多个楼盘。 这一带的楼盘原以排屋和别墅为主，但目前公寓的开发量也相当大，说明随着城市的扩展和城市心理距离的变化，同时结合杭州房地产市场的发展情况，在杭州主城区房产日益稀缺，房价居高不下的背景下，由于此板块楼盘自身品质相对较高，生态环境良好受到杭州房产开发企业的重视，并发展到目前成为杭州规模最大，也是最为重要的郊区房产板块。在未来，闲林区块已经不再是单纯的第二居所的概念，而是逐渐转变为第一居所的集中区域。“大量、大盘、大牌”是最主要的特征。 人口发展 据统计，2004 年末闲林镇户籍总人口47342 人，2005-2008 年闲林板块总交付量约120万M2 ，根据闲林商品房总数计面积实际情况，按户均130M2 计算，闲林将增加9230 户按户均3.5 人计算，闲林将增加32308 人。若全部入住，2008年闲林人口将达到近80000 人。但就目前的入住率而言，若平均入住率按30%计算，2008 年底闲林人口将达57000人左右。按现有规划闲林镇商品商总量为641.8 万M2 ，未来闲林区域商品戽容量估计将达49369户，按均3.5 人计算，预计商品房全部交付入住后，将增加近17.3 万人口。 区域商业发展现状 区域商业现状 但从目前情况来看，闲林区域优劣并存，但与其他热点板块相比较，政府关注较少，受到的政策支持力度甚微 由于闲林大盘林立，配套商业基本是各个楼盘各自发展，无区