北京西山美庐价#26684;策略报告.ppt

第三部分 项目内部调差 内部调差假定条件 制定依据： 9.4日规划图 道路为市政路 八大处干休所道路对社区无影响 内部调差原则 一级 景观 1 山 2 绿化带/景观轴 3 组团绿化 二级 庭院 三级 私密性 四级 户型/朝向/阳光/地下室 分级地块权重分析 确定价格表的必要条件 穿越小区的道路 庭院面积与设计 各户型的镜像户型图 * 房商网—海量房地产资料下载 贵人· 贵地 ·贵宅 西山美庐 价格策略报告 第一部分、项目基本情况 【一、项目基本情况】 本项目是目前北京别墅市场中极为稀缺的山地别墅 本项目是西山地区目前唯一真正的“西山上的别墅” 本项目与城市核心区具有通畅便利的交通联系 本项目规划设计为纯粹的别墅群，户型面积在370-1000平米，主要集中在370-400平米 第二部分 西山美庐均价的确定 【二、均价的确定】 均价确定的背景 属于市场中稀缺的产品 无法通过直接市场竞争的比较确定价格 未来市场将会受到亚北及天竺等地区同档产品价格走 势的影响 销售条件及项目卖点展示直接关联前期价格定位 下半年要求资金回笼3000万 【二、均价的确定】 均价确定的原则 模糊区间 精确区间 外因分析 内因分析 主动定价 敏感验证 【二、均价的确定】 均价确定的方法 交叉替代法决定产品均价区间 市场结构决定产品定价决策 参考发展商的成本控制利润目标价位 敏感性分析的验证\客户心理预期敏感分析 北京别墅市场价格总结 【二、均价的确定】 同类产品相对城市核心的距离，依次可以排列为城市别墅—郊区别墅的序列，其市场价格也随之由高到低递减 各别墅区中项目的市场价格个体差异较大，区域中的代表性项目引领本区域的价格水平 本项目处于城市别墅—郊区别墅序列的中间位置，规划设计和地块价值在本区域均具有代表性 【三、交叉替代法确定均价区间】 参考项目的确定 原则 目标客户接近的自用型别墅细分市场 项目的档次、规模及客户具有相似性 目前处在强势推广阶段或预期营销阶段与本项目重合 本项目所处同质项目竞争市场结构分析 【四、市场结构决定定价策略】 本项目处于垄断竞争的地位 在同档项目中采用谨慎领导的定价策略 考虑未来市场的竞争态势和不确定性，在保证销 售速度的前提下，结合采用同步定价策略 【四、市场结构决定定价策略】 本项目均价区间为 （1800-2200）美金 市场中的位置 认可度 自身形象的保证 绿 化 带 景 观 带 山 第五级部分的面积占总面积的近四分之一，是本项目一期面积构成的最重要的部分 与其他各部分都存在关联，并且与第二、三部分关系最为紧密，此三部分组合构成本项目一期的主体 第五部分的价格将在很大程度上决定本项目的整体价格走势 第五级试价区间： （ 550-650）万人民币 说明：此价格为本项目中间产品的前期试探价格 经敏感性分析的验证综合推算一期全部产品的价格