2010年北京通州西集环堤带项目市场发展方向顾问建议.ppt

区域市场分析 北京运河苑温泉度假村 项目概况 紧邻京杭大运河，是一家集客房、餐饮、会议、娱乐、高尔夫练习场、御泉水世界等于一体的四星级度假村。 交通位置 位于北京市通州区宋庄镇白庙村东 经营种类 264套不同类型的豪华客房，包括15幢豪华度假型别墅，72间豪华套房，144间标准套房；7间大、中、小型会议室，拥有同声传译等先进设备，可以举办国内外各种会议；各种地方特色餐厅，京东最大的室内温泉馆 配套商业 娱乐项目和娱乐设施：室内外游泳池、保龄球馆、棋牌室、KTV包间、台球室、激光狩猎、电子游艺等 占地面积 总占地1600亩 建筑规模 约2.5万㎡ 客房及配套：1.86万㎡ 占总用地:74.4% 御泉温泉馆：6400㎡ 占总用地: 25.6% 经营收入 主要收入：客房380--6800元/间/晚 会议室1200--6000元/天 御泉水世界：128元/位 吃住玩全包价套餐 ：288元/人 （包含标准间住宿一晚，早餐一次；水世界娱乐票、中餐、晚餐） 预计接待人数 约3万人次 区域市场分析 北京运河苑温泉度假村 经营模式分析： 1.以温泉水世界和酒店客房为主。御泉水世界是京东最大的室内温泉馆，占地面积8万余平方米，其中室内温泉馆占地3万平方米，建筑面积6400余平方米，包含各种水上游乐项目；264套不同类型的豪华客房，满足不同客户消费需求。2. 以餐饮、会议、垂钓、保龄球等为配套。拥有多间各种地方特色餐厅，如享有声誉的府膳佳肴，鲜活生猛的海鲜大餐，南北风味的家常特菜等；7间大、中、小型会议室，拥有同声传译等先进设备，设施齐全，可满足不同会议需求；此外还有垂钓中心、保龄球馆等娱乐配套。 开发模式分析： 1.运河苑度假村由度假酒店、15幢独栋别墅和御泉水世界以及相应的娱乐设施和配套用房组成； 2 .借助京杭大运河历的优势，建成一家集休闲、娱乐、客房、餐饮于一体的温泉主题四星级度假酒店；? 3.以温泉水世界、酒店客房作为主产业链，配以国内外特色餐饮，以及保龄、桑拿、网球等普通娱乐休闲项目还设有休闲垂钓中心等特色服务项目，打造其特色温泉主题度假村品牌； 4.整合大运河文化及温泉资源，使度假村涵盖温泉水世界、酒店、会议、休闲及采摘等方面，从而解决就业，推动第三产业的发展。 区域市场分析 北京运河人家度假酒店 项目概况 毗邻中外闻名的京杭大运河，是一家集休闲、娱乐、健身于一体的五星级度假酒店。 土地概况 约210亩，住宅用地，容积率0.344, 终止年限2071.9.1 交通位置 位于北京市通州区郎府镇儒林滨河路6号 经营种类 192套不同类型的豪华客房，包括18幢风格各异的欧式别墅和公寓，多间大、中、小型会议室和豪华雅间，享有声誉的府膳佳肴，鲜活生猛的海鲜大餐，南北风味的家常特菜 配套商业 酒店内除有保龄、桑拿、网球、沙弧等普通娱乐休闲项目还设有高尔夫球练习场、马术竞技场、休闲垂钓中心、果园采摘园等特色服务项目 占地面积 总占地55260m2 (有土地证)+80000㎡（无土地证） 共14万平方米（210亩） 建筑规模 约26536㎡ 19036.72m2 （有房产证） 占总用地:71.7% 7500㎡（无房产证） 占总用地: 28.3% 经营收入 主要收入：客房264-5040元/间/夜(折后价) 会议室600--5400元/天(折后价) 预计接待人数 2.8万人次 区域市场分析 北京运河人家度假酒店 经营模式分析： 1.以酒店客房和各种会议为主，共有百余套客房及18栋高级客用别墅。另外酒店建有一栋与主楼连接的专业会议楼，可以接待10余人至400余人的会议室数十个，满足不同会议需求。2.酒店首层有容纳250人同时就餐的大宴会厅和容纳180人就餐的阳光西餐厅，二层、三层分别设有提供杭帮菜及粤菜的数十个包房。 3.酒店内除有保龄、桑拿、网球、沙弧等普通娱乐休闲项目还设有高尔夫球练习场、马术竞技场、休闲垂钓中心、果园采摘园等特色服务项目。 项目总结评价 1.运河人家的定位以高端会议团体为主要客群，产品主要以低密度酒店及别墅式酒店等为主体； 2.运河人家配置数十个会议室，住宿客群与会议客群的饱和度不能完全匹配； 3.运河人家的娱乐配套类型过多，定位客群不明确，且缺乏主题即统一规划管理； 对本项目的借鉴意义 1.以会议为主要经营内容，同样需要进行消费细分，以多元化的方式分散经营风险，保证健康的现金流。 2.明确主题定位后，需根据主体作配套，以便减少后期成本浪费，保持合理有效的开发。 区域市场分析 中信国安天下第一城 项目概况 有中信国安投资约40亿，历经15年打造而成，完整地再现了老北京城明清时代的皇城风貌 交通位置 河北廊坊香河安平经济开发区 经营种类 主要以接待会议休闲接待、婚宴举办为主体