佐佑地产2010年长沙锦绣星城项目前策.ppt

报告提纲 市场篇 定位篇 营销篇 营销总战略 营销策略思路 阶段推广策略 佐佑营销 推盘相关 1、首批入市节点，建议工程赶进度，争取9月、10月前首批房源面市，抢得先机，积累相当的客户资源，形成局部圈层效应； 2、整体销售时间，建议控制在6个月内完成住宅部分销售，12个月内完成商业招商及车位销售工作； 3、推货节奏控制，建议效仿万科金色家园高频次少量推货形式，价格一周一调整，货量一日一更新，保持稳定的客户积累，充分挑逗市场，对市场营造稀缺，绝版，争抢的强势局面； 4、价格升级策略，建议先从楼层较低的房源开始推向市场，“较低”价格吸纳星沙本地投资客及自住客为主，而后随着货源楼层的上涨，价格的不断实现上调，客户区域及结构会发生较为明显转型，从自主偏投资，从星沙偏长沙。 推广思路 1、推广关键字： 高端商住（功能定位）、城市主人（置业客户）、CBD绝版地标（第一卖点）； 2、推广阶段方向： 前期名声在外，旺势，内蓄星沙客户，旺场；——主打：星沙CBD绝版地段。 中期外推品质+配置，纳长沙客户，播美誉度；——主打：商住投资热土，真正城市主人。 后期建立圈层语境，价值全面升级——主打：私享CBD，尊崇享受，世界唯我。 报告提纲 市场篇 定位篇 营销篇 营销总战略 营销策略思路 阶段推广策略 佐佑营销 阶段推广策略模型 导入期 体验期 认筹期 开盘期 强销期 持续期 4-6月 6-7月 7-9月 9月 9-10月 10-12月 高举高打，全城告知，商住高端切入 高端形象持续站位，星沙客户重点突破 产品价值的放大，建立圈层语境 高度密集的报广+开盘PR活动，首次确立市场地位 过大客户圈层，建立项目独特的圈层语境和客户影响层 PR活动+重点客户突破为主，完成物业整体销售 报告提纲 市场篇 定位篇 营销篇 营销总战略 营销策略思路 阶段推广策略 佐佑营销 佐佑地产营销 佐：辅佐 佑：护佑 佐佑地产营销 佐佑地产营销成立于2005年 佐佑地产营销2003年进驻星沙，2005年正式成立佐佑公司，以6年的地产智慧，厚积薄发。6年来专注于地产策划营销，历经多个城市锤炼，数十位开发商交融，近百个项目实战，与长沙县、长沙市房地产界里的标杆企业一直保持着密切的合作 佐佑以强大团队精神和深度执行力、卓越的智慧整合能力、高度的市场前瞻力，持续引领着长沙地产服务朝更广度、更深度的迈进。 佐佑组织架构 董事会 营销策划中心 总经办 销售中心 技术中心 综合服务部 各项目售楼部 策划部 市场研究部 设计推广部 媒体执行部 客户服务部 售后服务部 行政部 人力资源部 财务部 二手房事业部 佐佑的营销战略 植根市场，培育客户，剖析竞争，差异定位，精准制导！是佐佑地产营销机构的营销战略核心思路； 佐佑营销战略相关 经验理念：专业解决问题，服务创造价值 发展战略：立足长沙，以强谋大 服务理念：服务地产，超越地产 佐佑的客户系统 佐佑地产近年来操盘数十个，拥有数万的稳定客户资源，对星沙区域客户，长沙客户市场有着深刻的认识和理解，各类规模物业，各类档次物业，各类形态物业，均有着独到的理解和掌控； 佐佑地产独有的CRM客户系统，用程控交互网络来组织现场客户谈判及回复、市场客户调查及研究、成交客户登记及回复等的客群关系维护、客群管理等工作； 全新的客户系统，庞大的客户资源，常年培育，深耕细作，是佐佑对客户的掌控思路； 市场导向制胜练就了“客户为王”的思路，正如前章所述，佐佑之于星沙，可比一个贴心的保姆，一个传道的老师； 我们本该低调，但是事实如此。 思路拾遗。 或许“青年公寓”和“商住”存有矛盾？ 或许“整体精装修”？5500元/㎡？ 致歉 由于时间有限，我们尚未占有过多的项目资料； 由于时间有限，报告略显简陋； 请开发公司原谅，本方案旨在谈佐佑思路，旨在探索开发商的开发期望； 后期将依次递交详细的：市场分析报告，项目定位报告，项目物业发展建议，项目营销报告，项目推广报告等； 此项目对于城池置业来说是行业业务发展的起步，对于佐佑来说亦是企业发展的关键点，期望能构建合作，共赢未来！ 佐佑地产营销凭借区域地产代理的垄断地位，对操盘本案是很有信心的。 真诚企望能与开发企业共同进步，为打造星沙第一地标而努力不懈。 THE END , THANK YOU ! 佐佑地产策划部出品 策略组长：陈虎 撰稿主创：马正 撰稿辅助：尹卫、柏婷婷 前期汇报：李小芳 项目SWOT分析 项目自身劣勢(Weaknesses) 地块规模较小，容积率较高，居住舒适度同比周边大型小区较差； 单栋小户产品，产品单一，受众面较窄； 开发商品牌号召力不强。 项目SWOT分析 競爭市場機會(Opportunities) 星沙发展迅猛，区域逐渐被长沙客