中原2010年长沙中房华厦城项目概念定.ppt

三期开发要点：以强大的教育配套+低密度中高端产品，实现项目价值的快速提升 经过前两期的开发，项目已具备品质大盘的市场影响力，成为市场关注焦点，同时通过前期容积率的做高，三期地块住宅规划拥有更多空间，可打造低密底的可观浏阳河景的高端产品（小高层电梯洋房） 通过教育地块的开发，引入名校的全程配套，主打强大的教育资源。 三期 三期意向：双语幼儿园、长沙名校 四期开发要点：开发大型集中式商业中心、星级酒店，树立项目的标杆地位，获取更高价值 地块独立位于人民路以北，整体居住感觉弱于南面地块，同时沿街面长，商业价值高，利于打造集中式商业物业。 通过前期开发，地块价值已得到大幅提升，人气的大量聚集，利于大型商业配套的开发。 结合区域发展状况，视区域市场成熟程度，三期地块可考虑开发高密度的公寓与办公物业，做高容积率。 四期 四期意向：区域内商业、商务办公中心，项目发展最高形态，实现项目价值最大化 凭借优越的区位与交通便利性，成为区域高档商务办公中心。 四期意向：区域内商业、商务办公中心，项目发展最高形态，实现项目价值最大化 大型集中式商业，不仅全方位满足项目业主需求，更成为辐射整个区域的商业中心。 报告内容回顾 项目是未来的城市新中心，城市新形象 角色篇 机遇篇 市场篇 项目发展策略篇 芙蓉区发展的需要，客户的需要，项目蕴含着打造新市镇的机遇 长沙整体经济环境较好，房地产有上升空间；芙蓉区供不应求，项目作为大盘有机会在市场中脱颖而出 项目一期入市需打造较好的展示面，以展示及产品附加值吸引客户；后续配套逐步完善，商业体现更多溢价空间 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * * * * * * * * 作为100万级城郊部大盘，基于对周边板块客群认知和区域客群认知， 未来项目客户层次 动态发展情况： 项目初期：区域知名度不高，以周边普通市民为主 被项目高性价比吸引的首次性置业者； 长株潭一体化背景景下吸纳的地级市客户。 随着区域认知度提升、项目建立自身影响力，部分向中高端发展 被项目高尚氛围、大社区高品质、知名度提升所吸引的中高端人群置业； 后期奠定高尚成熟大盘地位，被社区成熟氛围吸引，向高端发展 被项目高尚氛围、成熟社区、齐全配套所吸引的中端人群置业； 教育等其他配套完全成熟展示，成熟的社区形象形成； 向高端发展，产品形态更趋于多元化。 市民阶层 富裕市民阶层 新资产阶层 稳定资产阶层 财富阶层 权利阶层 赤贫阶层 本项目客户来源圈层：除了原住民，我们还能吸附更多客户。 东岸新城 星沙板块 滨江尚东板块 武广新城 区域客户发展格局总结 第四圈层客户群：武广线大城市湘籍客户； 第三圈层客户群：大长沙区域中高端人群，长株潭及周边地州市； 第二圈层客户群：长沙市其他各区客户群，北上星沙、南下武广新区、东拓尚东区高层客户； 第一圈层客户群：片区内部客户群。隆平科技园区及周边拆迁户； 1 2 3 4 本项目客户圈层变化态势 重点潜在竞争项目研究 Part 3.5 * 板块在售楼盘数量少，区域属于尚未主流开发地段；区域价格在4700元/㎡，周边项目价格处于主流均价水平，本项目处于新开发地段价格尚存抗性； 周边直接竞争项目较大未来面临跨板块多项目竞争格局 周边在售项目研究 项目 物业类型 容积率 占地面积 建筑面积 总户数 主力户型 主要客户 价格 嘉盛和园 高层 2.7 4 120000 612 90-139㎡三房147㎡四房 90%老干局和组织部公务员 3900 朗郡 高层 3 21978 69000 324 80两房128-135三房 周边住户、建材城个体户 预计3500-3900 江河·双水湾 高层 4.67 51000 300000 2234 80-105两房129-138三房 2+1 芙蓉区公务员、 拆迁户、农业大学教师、马王堆工商户 4900 湘域熙岸 高层 3.45 67367 320000 2500 80-180㎡的二房到五房 芙蓉区公务员、 拆迁户、农业大学教师、马王堆工商户 4900 * 周边众多项目筹建开发提升区域价值周边项目近250万方放量，未来市场竞争较大； 项目 区域 房屋类型 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 容积率 总栋数 瑞星花园广场 东岸乡 小高层 商业楼 91185 320000 3 12 芙蓉新天地 东岸乡 高层 30106 113995 4.5 3 辉煌国际城 东岸乡 小高层高层 290721 850000 3 50 东方家园 马王堆板块 小高层/高层 7398 11800 不详 2 长房.白沙湾 马王堆板块 小高层/高层 66571 228499 2.6 17 鑫科明珠 马王堆板块 高层