2010漳州南靖第一城整合营销策划报告.ppt

三、我们的目标 我们要打造一座人居理想之城！ 我们要让居住回归心灵、与自然相濡，轻松实现居住理想，使人宅相扶，感通天地。实现愿望的极致。 理想之城，最符合内心愿望的家园，最能满足居住的渴望，包容各种居住愿景和向往。理想不再是奢望，而是实实在在的感受。 我们要让项目成为南靖的旗帜、名片！ 城市东区最早的开拓者； 占据城市东部的门户； 30万平米南靖第一社区； 中式住宅示范项目； 奠定南靖品质居住的名片； 湖滨名城 我们要让贵司品牌崛起、腾飞！ 我们要让贵司品牌崛起南靖！ 我们要让贵司品牌跃现漳州！ 我们要让贵司品牌腾飞闽南！ 借助 项目 我们的目标： 确保项目热销， 实现最大最快 经济效益 打造品牌项目,塑 造城市的荣光、 名片,提升南靖城 市形象和品位 助推产品项目 品牌和公司品 牌双翼腾飞 四、我们的策略 1、形象如何定位？ （1）推广主题定位 项目形象的核心DNA——  滨江东 首席30万㎡中式休闲生活大城 （2）项目推广案名 南靖 第一城 滨江东 首席30万㎡中式休闲生活大城 案名诠释 诠释点——南靖： □将项目放置于新时代整个南靖城市背景，这是一种战略高度、宏观视 野。凸显贵司地产作为一个区域运营商，站在时代的前沿把握城市， 站在城 市的高度思考建筑，高瞻远瞩，推进新时代南靖城市人居格 局的理想。 □同时在营销的意义上，项目的目标 客户不仅仅是局域性的，而是来自 整个南靖。我们做的不仅仅是一个 滨江的盘，而是南靖盘！ 案名诠释 诠释点——第一城： ※ 第一，规模第一、影响力第一、辐射 力第一；是南靖的城市名片、城市形 象窗口，让业主引以为荣，傲视全城； ※ “第一城” ，大气之感油然而生，彰 显项目规模优势； ※ “第一城”，显示出广义的区域属性 而非狭义的社区属性，造城运动。 项目备选案名 滨江1号 滨江居住公园 项目推广口号 滨江东，首席30万㎡中式休闲生活大城 纯美江景，“醉”美人生，30万㎡养生名城 大盘、大配套、大景观、大城生活 30万㎡江景大盘，品质生活新高度 2、项目如何推广？ 思考： 1、本案总建筑面积30万平方米，相对于当地是一个超级大盘，如何 从一开始就树立起强烈的市场占位？ 2、30万平方米的建筑体量，时间跨度必然相当长，如何操作运营？ 3、南靖为四级城市，市场容量有限，本案30万平方米的体量，如何 去化？ 4、南靖居民居住观念普遍落后，消费意识淡薄，如何刺激消费、引 导购房？ 营销操作纲要一 长期规划，中期计划，短期策划。 ● 长期做好——品牌规划、开发规划、总体目标规划……； ● 中期做好——资金回笼计划、利润实现计划、销售计 划…… ； ● 短期做好——产品策划、推广策划、促销策划…… 。 营销操作纲要二 “大盘小做” 严格控制每个阶段的供应量 每次只供应一定量的数额 造成项目“瞬间短缺”的效应 营造楼盘抢手的销售态势 有利于快速提升物业价值 “大盘快做” —阶段性推广周期不 宜长，速战速决，保 持紧凑的节奏感，保 证资金回笼速度，以 投入下期滚动建设。 “大盘细做” —长远的质量意识，确保旺销的根本。精雕细琢，精益求精。 —精细化形象包装，昭示品质的升级，每一期段形象主题变换，不断延展升华。 营销操作纲要三 做“势” 做“市” 做“事” —做势— 引导居住趋势、改变居住观念，宣传、炒热滨江东岸片区，形成新的居住热点； —做市— 在微观上推广项目，进行市场酝酿、市场培育、积蓄客户；使客户纷纷入围； —做事— 最后，通过活动、媒体、广告、现场执行等整合营销策略，促进项目销售； 三者相结合 营销操作纲要四 把握四个“度”：高、广、深、厚 高度 广度 深度 厚度 重点：拔高形象，树立企业及项目在市场上的领导者的角色 重点：充分利用各种资源，扩大传播范围，提升品牌美誉度，争取更广泛的客户资源 重点：随着项目品牌影响力的扩大，着重打造产品的细节，营造社区的成熟度，实行点对点的精准营销 重点：用成熟社区环境及社区文化感染客户，通过品牌深挖客户资源 树形象 推广产品 推广品牌 推广大社区 销售前期 销售中期 销售中后期 销售后期 营销操作纲要五 本地外地，内外兼“销”，双向互动 ● 本案30万㎡的项目体量，且商业面积大，放之于南靖当地消费容量的市场，能否被吞吐值得担忧。当地的购买力能否消化完本案？如果消化不完，该吸引谁来买？ ● 除了做好本地下辖乡镇市场，更需主动出击，扩大阵地，挖掘周边富庶城市如永定、漳州，甚至把接待处设至漳州，创造更广泛客源。为项目顺销开路。 县城市场，70%的客户来自下属乡 镇置业人士。乡镇市场不容忽视 必须主动出击， 扩大阵地， 异地营销 挺进富裕乡镇一带及其它周边市