2011年深圳北站上盖商业项目招商策划上.ppt

项目背景研究 图3-4：在什么情况下会前往北站上盖商业中进行消费 图3-3：是否会在北站上盖商业中进行消费 当问及是否会在深圳北站上盖商业项目中进行消费时，有将近71%的受访人群表示会，仅有3%的受访人群表示不会，这说明了消费群体对深圳北站上盖商业项目的接受情况较为乐观。 19.是否会在深圳北站上盖商业中进行消费 选择愿意在深圳北站上盖商业中消费的受访人群中，30%的受访者表示会在进站前进行消费，29%的受访者表示会在出站后进行消费，41%的人表示会专门前往；由此可见深圳北站上盖商业项目覆盖的消费群体除了交通枢纽的进出站人流之外，另外一部分则是来自周边居民。 20.在什么情况下会前往深圳北站上盖商业中进行消费 商圈消费群体分析——消费群体对北站上盖商业的期望分析 项目背景研究 图3-5：您希望在深圳北站上盖商业中引进什么样的业态 当被问及您希望在深圳北站上盖商业中引进什么样的业态时，高达59.3%的受访者选择了百货，说明消费群体对百货有着最为强烈的需求； 有35.6%的受访者选择了折扣卖场；33.9%的受访者选择了超市；排在第四的是娱乐，选择率达32.2%。 21.对深圳北站上盖商业业态的期望 商圈消费群体分析——消费群体对北站上盖商业的期望分析 项目背景研究 图3-7：您希望深圳北站上盖商业中的商家是什么类型的商家 图3-6：您认为深圳北站上盖商业应该是什么样的档次 在档次期望调查中，多数受访者选择了中档及中高档，其中排在第一的是中档（51%），排在第二的是中高档（37%）；这表明了在北站周边商圈中，消费者希望有更多的中高档业态及商品出现。 22.对深圳北站上盖商业档次的期望 当被问及您希望深圳北站上盖商业中的商家是什么类型的商家时，高达68%的受访者选择了品牌商家，其中选择知名品牌商家的受访者比例占有41%；说明该片区消费群体的品牌意识强烈，对商家品质有较高要求。 23.对深圳北站上盖商业商家类型的期望 商圈消费群体分析——消费群体对北站上盖商业的期望分析 项目背景研究 图3-8：您认为深圳北站上盖商业项目最大的不足是什么 当问及受访者认为深圳北站上盖商业项目的不足是，42%的人表示进入不方便，31%的人则觉得位置太偏，19%的人觉得体量太小；这说明了项目不在人流必经之路，需要对人流进行引导。 24.对深圳北站上盖商业项目的不足的看法 商圈消费群体分析——消费群体对北站上盖商业的期望分析 项目背景研究 图3-10：受访者最喜欢的超市品牌 图3-9：受访者最喜欢的百货品牌 在百货品牌喜好调研数据中，可以看出天虹商场的认可度最高，选择率达54%，其次是茂业百货，达22%。 25.百货品牌喜好 在此项数据调研中，沃尔玛受欢迎度最高，选择率达到了39%；其次是华润万家、家乐福和人人乐，选择率都达到了12%。 26.超市品牌喜好 商圈消费群体分析——消费群体对北站上盖商业的期望分析 项目背景研究 图3-11：受访者最喜欢的家电卖场 从统计数据上可以看出，苏宁电器和国美电器已经在该片区消费群体的心中占有重要位置，是最受欢迎的两个家电卖场品牌。 品牌效应容易带来人流、聚集人气，因此消费者的品牌喜好数据可以对深圳北站上盖商业招商过程中的商家品牌选择提供重要的指导作用。 27.家电卖场品牌喜好 商圈消费群体分析——消费群体对北站上盖商业的期望分析 项目背景研究 商圈消费群体分析——消费群体分析小结 （1）深圳北站上盖商业覆盖消费群体主要有三大来源：1.周边居民 2.途经人群 3.周边办公人群,其中周边居民是最核心的消费群体；. （2）深圳北站上盖商业覆盖消费群体以年轻上班族和个体经营者为主； （3）消费群体主要分布在宝安民治和龙华； （4）消费群体的学历和收入水平均处于中等水平，有着良好的消费能力；消费支出中等但消费频率较高； （5）消费群体喜欢去超市、百货、商业街和购物中心等卖场购物；消费地区集中在华强北、东门和龙华； （6）周边社区居民是深圳北站上盖商业项目最为核心的目标消费群，同时高铁和地铁乘客也是重要的目标消费群； （7）消费群体对北站上盖商业的接受度较高； （8）北站周边商圈缺乏百货、餐饮和超市商业类型； （9）消费群体最希望能在北站上盖商业中引进百货，其次是折扣卖场和超市； （10）消费群体希望北站上盖商业中能引进品牌商家； （11）消费群体希望北站上盖商业定位为中高档水平； （12）消费群体品牌倾向较为明显，对天虹百货、沃尔玛、苏宁电器和国美电器有较高认可度。 项目概况 项目研究背景 案例借鉴 龙华商圈分析 项目SWOT分析 商圈消费群体分析 项目定位 项目招商模式分析 项目财务分析 01 02 03 04 05 北站商圈分析 市场竞争分析 片区价值分析 项目研究背景 区位优势：深圳门户，龙华新城核心区位