2010年11月贵阳森林故事营销策划报告.ppt

项目解读 在战略上，符合高端开发思路的中高端产品 在客群上，我们只针对小众目标客群 在地块控规上，纯低密度物业已经不可能 项目立场上，打造具备个性化的非主流产品 项目解读思考 项目定位 市场综述 目前地块热点不足，非主流地段 虽然在未来，该区域将成为地产开发的热点板块，但我们强调目前本案地段的非主流性，我们面临所有非主流地段项目相同的问题，而大家作出的共同选择是——在非主流地段上打造属于少数人的非主流中高端产品。 项目辐射力不足，非主流产品 地块体量决定项目开发和营销方向，常规产品开发方向不足以支撑本案的定位和土地景观价值最大化需求。 品质立身，品牌护航 越高端的产品越需要信任感，品牌代表眼界和实力，中融信品牌将继承中大的品牌号召力，在新项目中得到最大化利用。 所以，无论从区域发展趋势，还是从地块自身资源特点， 多种高端物业复合是项目发展方向！ 项目定位 客群定位 城市与自然间尚品阶层 普通市民： 二次以上置业，改善居住环境的高收入人群 南明、云岩行政、企事业高管 本区域内各专业市场经营个体 资产财富阶层： 少数人把握多数的资产财富贵族 中产阶层： 给子女备房的有产父母； 各地州市场渴望进入城市生活的高收入人群； 常驻贵阳的异地投资客 我们的高端目标客群描述 项目定位 贵阳客户阶层分析模型 财富阶层 资产阶层 中产阶层 普通市民 1.21% 3.82% 10.77% 75.66% 60500人 538500人 191000人 378.3万人 我们的客群: 家庭年收入200万以上 家庭年收入80万以上 家庭年收入10万以上 家庭年收入3万－10万 底层市民 家庭年收入低于3万 8.54% 尚品 阶 层 物业建议 山地小独栋别墅 单位面积200－260㎡ ， 一线景观 面积占比：10% 山地叠加别墅 单位面积160－180㎡ ， 二线景观面积占比：15% 坡地宅院（2+1+2） 单位面积100－140㎡ ， 三线景观 面积占比：75% 山地叠加别墅 山地独栋别墅 坡地宅院 高档休闲娱乐中心 物业建议 园林景观 物业建议 智能化安防系统 燃气泄露报警系统 楼寓访客对讲系统 中央管理系统，一键呼叫管理中心 汽车充电接口、蓝牙车辆管理 贵阳首创王府级门禁系统、指纹锁 电子巡更、红外线夜间安防体系 物业建议 建筑用材环保节能 环保建材、清新涂料 复合外墙，节能又保温 优质双层中空玻璃，隔音低噪 节能电梯、节能照明 建议采用节能观景电梯，一方面可以有效降低后期物业分担费用，另一方面可提升居住品质感; 窗户采用度膜双层隔音玻璃，一方面可降低噪音污染，另一方面也可为居住带来更好的私密性. 彩铝合金双层中空玻璃 物业建议 物业管理 全托物管，尊贵礼遇 全托物管，365天管家，24小时的呵护 金牌物业管理公司，特色尊享服务，国际商业管理团队 项目定位 主城旁、自然间完美社区 诠释：从城市到自然 从自然到城市 关键词：主城中/ 大院内/ 山谷间/ 天然氧吧里 把森林故事完美生活延续…… 市场定位 项目定位 向东、森林之家 诠释：坐主城繁华、享森林静谧 关键词：高贵、自信、独有 林城之巅，众人之上 形象定位 项目定位 价格定位 楼 盘 权 重 打 分 表 项目因素 细化因素 权重（％） 本案 世纪新城 世纪南山 紫金庄园 黔灵山国际 春江滴翠 保利云山国际 地域因素38 环境20 升值前瞻 4 3 3 3 3 3.5 3 3 生活气氛 3 2.5 2 3 3 2 2.5 2 人文气氛 3 2 1.5 3 2 2 2.5 1.5 自然环境（噪声） 4 3 3 3 3 3 3 3 治安状况 3 1.5 1.5 1.5 1.5 2 2 1.5 区域印象 3 1.5 1.5 2 2 2 2 1.5 交通9 道路状况 3 2.5 1 2 2 2 1.5 1 公共交通 6 4 2 5 4.5 3 2.5 2 配套9 学校、幼儿园 3 1.5 1.5 2.5 2.5 1.5 2.5 1.5 超市、商场 3 1.5 1 2.5 2.5 1.5 1.5 1 医院、银行 3 2 1 2.5 2.5 1.5 2.5 1 楼盘个别因素48 规模（显示配套、空间及社会影响力） 5 3 4 4 4 3.5 3 4 设备（电梯、智能化、消防等） 3 3 2 3 3 2.5 2 2 外观(会所住宅外立面) 6 5 4 5 5 4.5 5 5 景观或景观成熟度 7 5 6 6 6 5.5 5.5 6 发展商品牌 4 2.5 3 2.5 2.5 2 2 3 物管收费、服务水平 5 4 4 4 4 4 3 4 潜在风险（工程进展 ） 2 1 1.5 1.5 1.5 1.5 2 1.5 市场时机、营销包装 4 2 2.5 3 3