2010龙岩如东昌和项目营销推广策略报告.ppt

唤起一座城市的记忆;市场迷局，几人能解？ 面对市场扑朔迷离的变幻， 我们认为最好的应对措施就是随时保持以新政持续影响下的心态来操盘项目， 通过我们的独特行销策略，完成实现项目使命。 ;项目使命： ;我们今天要解决的问题;目录 Contents;PART 3—创意 Idea 3.1、案名／Name 3.2、LOGO Design 3.3、logo释义 Explain 3.4、视觉识别 VI 3.5、广告创意 Idea PART 4—战术 Tactics 4.1、推广计划 Strategies Plan 4.2、 战术列举 Tactics 4.3、单身公寓专题Apartment 4.4、媒体费用估算 Medium Budget;PART 1 分析篇;从项目开始;购物休闲娱乐餐饮龙景酒店;总占地面积：16643.3㎡ 建筑面积：84603.6㎡ 住宅总套数722套 商业面积：2899.46㎡ 车位：480个;项目住宅部分户型配比;小结：;1、近年龙岩房地产市场成交情况走势图;城北片区;;从右边的土地供应分配，未来开发热点主要集中在南南城北，本案所处板块非热点区域，竞争压力相对较小。 而中心地段的开发主要集中在龙腾路一带，对本案没有直接的竞争威胁。 而同属城东的莲东板块由于以安置小区为主，商品房多以中小户型产品为主，与本案在客户层次上有所区别。;5、区域竞争项目分析;主要竞争对手研究;万盛·凤凰城;万盛凤凰城：从北京到龙岩，建筑美好生活（企业品牌） 金色家园：绿色、节能、生态、环保、智能化（讲低炭）； 上品苑：掌控资本前的生活（讲地段，讲升值前景）； 华鼎公馆：以公馆的尺度，问鼎闽西人居巅峰（圈层文化）； 家和天下：体验极致人生境界（不知所云）； 世纪天城广场：打造龙岩商业地产终极之最（讲规模，讲投资回报） …… ; 政策 》》严格的差别化住房信贷政策 购买首套自住房90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； 贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利 率不得低于基准利率的1.1倍； 贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度 提高，或可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民 暂停发放购买住房贷款。; 政策 》》影响分析 新政主要目的是在于打击投资，遏制房价过快上涨，由于政策的连带效 应，影响到改善性需求的购买欲望，从而影响整个房地产市场。 从新政推出后两个月来看当前对龙岩的影响还不大，虽然成交量有所减 少，但价格浮动不大，主要是因为当前供应量较小，但下半年随着供应 量加大，压力将会有所增强。 新政的规定对于一次置业的实际影响不大，但对本案特别是“1+1”捆绑销售的户型影响较大。 ;4、竞争策略：攻心为上;项目竞争环境总结：;谁来卖我们的房子？;本案客户构成定位;3、需求特点分析  一级客群：难以割舍的“老城情结”;这是我们对当地人进行访谈时听得最多的话；他们从小住在老城区（溪南）多年的朋友，邻居都在这一带，特别是中老年人，对于搬到一个新的区域生活已难以适应而这群人，是最具代表性的老城居民难以割舍的“老城情结”甚至不只是老年人年轻人同样如是;二级客群：做个真正的龙岩人;三级客群：羊群效应，从众性需求;小结：;PART 2 定位篇;拿什么满足我们的目标客户？ 怎么做才是现代都市名门？;我们的核心价值是什么？ 地段？不！;价值策略：物质与精神的双重满足 1、在物质上打造老城现代都市名门，满足现代高尚生活的追求； 2、在精神上满足区域客户的“老城情结”；;主题定位;为什么要说老城？;为什么要说名门？;建筑;A、小区入口 东方人居讲究内敛与含蓄，深宅大院就是一种名门印记，营造多重入户，就是一种“门第”的象征。;B、游泳池建议 摒弃普通游泳池方方正正的形态，结合中庭水景设计“景观式游泳池”，提高游泳池的观赏性，避免后期因使用率不高而影响整体园林形像。;C、架空层建议架空层可充分延展中庭景观，增加下棋、打牌等设施，丰富业主活动空间，提升项目品位将中庭园林根据不同的功能区分别命名，如“晴园”、“煦园”、“奕园”……等等;D、入户大堂，业主的另一张名片 一层采用酒店式入大堂，采用门禁刷卡管理，让业主体验到与众不同的高尚住宅品味。;E、智能化建议：人有我有，人无我也有;F、物业管理建议：私人管家式物业服务;;建议项目围墙以砖墙结合竹子、高大乔木营造中式大宅庭院深深、高墙大院的感觉；;——东方与西方的融和，