2010临沂临沂北园路项目市场研究报告.ppt

* 区域商业在售项目较少，但未来面临竞争局势较为激烈 三、区域商业价格分析 周边在售商业，均为底层+上层形式街铺，均价在8000元/平米。批发市场铺位，新盘售价区间在3500-4200元/平米，根据市场不同经营情况，价格有上下波动。 5、本案周边商业布局简析 * 区域商业市场分析结论 区域商业的发展的机会： 　本案地理条件优越，周边批发市场云集，人口众多，未来周边小区密集。有成为区域商业中心的潜质，在业态选择上可以发展休闲娱乐业，如餐饮、娱乐、休闲、健身等。也可以同时发展中高档批发市场和购物中心。 区域商业的发展的威胁： 1、本案虽然距离市中心绝对距离不远，但是在临沂市民中的心理距离还是处于市中心的边缘。而且目前周边环境较差，流动的客户以做买卖的生意人为主，客户素质不高。 2、兰山区商业土地供应量大，本案如果要开始售卖，面临的竞争压力会比较大，需要发展出领先对手的销售策划策略。 * 商业级别：区域性商业，规模在3.6万人至18万人，形态为商业街+集中商业 6、本案商业定位 商业级别 市级中心商业区 区域性商业区 社区性商业区 邻里性商业 规模 30万人以上 3.6-18万人 9000-3.6万 1800-9000 区位 城市交通人口核心区，历史形成的商业聚集区 居民聚居区，商务集聚地，公共交通集散地周边 大型住宅区，人流集中交通便利 住宅小区自发形成配套物业 客流量 日人流量50万人以上 日人流量10万人以上 5万以上 居住人口5000以上 核心客户群 内城区与中距离郊区（半小时车程内），居民与办公工作人员，旅游者 区域15分钟车程内居民，以及外来消费者 步行15分钟内居民 小区及周边居民 商业形态 集中办公为主 商业街+集中商业 商业街为主，个别集中商业 小型商业店铺 * 客厅 餐厅板样 项目样板房设计建议 四、样板房建议 * 建筑材料选用及交楼标准建议 建筑材料选用建议 建筑材料的选用要根据建筑形态和建筑风格而定，还要考虑到建筑材料的耐用性、环保性、成本性和潮流性，要根据实现情况选用建筑材料，以下对一些基本的建筑材料选用做出参考性建议： 五、建筑材料建议 * 结构：采用预制混凝土桩基，主体为浇框混结构； 车库：现浇混土地坪； 楼梯：现浇混凝土水泥浆地面； 供电设备：每户10KW电能储备； 水电设备：配置冷热水管道系统，供水管PPR管，排水管为PVC管； 通讯设备：宽带网、直接巡装电话、有线电视线； 防卫系统：1.各主要入口装置电视监控摄影机；2.各户与单元入口设置可视对讲智能门禁系统；3、各户与物业公司保安监控室装置对讲系统； 墙体材料：建筑砖块成为本项目墙体材料的主要材料。 建筑材料选用及交楼标准建议 五、建筑材料建议 * 外墙材料：基座采用石头贴面，墙面采用高档条砖，局部配以外墙涂料。 建筑防水材料：建议用新型环保防水材料添加沙浆，卫生间和厨房可采用高质量的防水涂料，以保证防水效果。 保温材料：建议加厚外墙保温、空中双玻璃外窗、屋面保温作为重要的保温形式。 屋面材料：目前建筑瓦类主要是混凝土瓦、天然石板瓦、玻璃钢瓦和塑料瓦，由于本项目建筑是西班牙风格，所以建议用带有西班牙元素的三色瓦或其它类似的瓦类。 建筑材料选用及交楼标准建议 五、建筑材料建议 * 内墙材料： 建议中高档白色腻子。 门窗材料： 铝合金喷涂断桥隔热中空双层玻璃。 电气材料: 户内设置分户配电箱,并装有漏电保护器,安装白炽灯、电器开关及插座。 户门材料：钢制防盗门、复合门。 建筑材料选用及交楼标准建议 五、建筑材料建议 * 公用部分交楼标准： 外墙: 优质陶瓷面砖，局部外墙涂料。 入口处:设可视对讲。 信报箱：每户配备信报箱。 公用楼梯：地面：楼梯踏步砖；扶手：木制扶手、铁制栏杆；照明：楼梯间设感应灯 电梯: 空中花园洋房设一台客梯。 建筑材料选用及交楼标准建议 五、建筑材料建议 * 套内部分交楼标准： 内墙: 厅、房刮白色腻子，厨卫做好防水层，并用水泥砂浆刮毛。 楼地面:厅、房水泥砂浆找平，厨卫做好防水层，并用水泥砂浆找平。 天棚:刮白色腻子。 入户门：分户门：钢制复合门；室内门：预留洞口；阳台门：封闭阳台处预留洞口，不封闭阳台处为塑钢平开门 窗户: 单框双玻璃钢窗。 对讲系统: 每户均设可视对讲分机。 室内电气: 户内设置分户配电箱,并装有漏电保护器,安装白炽灯、电器开关及插座。 三表系统：配备水、电、煤气计量设备。 采暖：集中供热。 电话：每户在客厅及主卧各设一处电话接口。 有线电视：每户在客厅设一处设有线电视接口。 网络系统：每户设一处网络接口。 冷、热水系统：主、客卫生间及厨房预留冷、热水接口。 建筑材料选用及交楼标准建议 五、建筑材料建议 * 第二部分：商业物业定