映像置业2007年煌歌城市之星营销企划.ppt

煌歌·城市之星营销企划案 纲 要 一、发挥规模效应，整体定位项目 一）项目整体性质定位 1、项目整体定位以商业为重心，兼顾住宅部份；以商带住； 2、项目定位理念上以打造城市名片，提升城市形象，展示城市都市化、现代化为至高理念； 3、项目定位为现代城市核心商圈，全面型、综合型城市商业核心； 4、项目在整体定位过程中，要提升现有商业档次，规范现有商业业种业态规划，同时寻找商业业种业态市场空白点或规模化的业种业态空白点。 一、发挥规模效应，整体定位项目 二）项目形象定位 历史传统商业中心； 现代城市核心商圈； 时尚之都，现代之城 ； 永远的小乐园，现代的商业城； 成都的春熙路，重庆的解放碑，大竹的城市之星； 构筑现代商业城，打造时尚精品街； 传承繁华商业领地，启航现代商业航母； 一、发挥规模效应，整体定位项目 三）业种业态定位 一、发挥规模效应，整体定位项目 四）档次定位 二、着眼整体定位，打造城市名片 什么是城市名片？ 具备城市名片的标准是什么？ 唯一性、独特性、历史性、延续性 本项目哪些质素具备城市名片的标准？ 优越的地段，不可复制 宏大的规模，综合的建筑体 悠久的历史，永远的小乐园 现代的建筑群 二、着眼整体定位，打造城市名片 如何把本项目打造城城市名片？ 二、着眼整体定位，打造城市名片 如何把本项目打造城城市名片？ 三、改变消费观念，引领消费潮流 一）大竹现目前消费现状 经济水平有限 商业零售业档次较低 消费观念落后 消费外流情况严重 三、改变消费观念，引领消费潮流 二）实施要点： 关键词：留住-----刺激-----提升 改变城市商业供给结构。 改变城市购物环境。 改变消费群体对城市的综合认识，特别针对中、高档及女性消费群体 加大对入住品牌商家的推广及经营管理支持。 协助提升本地商家的经营理念。 大力宣传城市发展规划，突出城市前景、项目升值潜力，提升消费信心。 四、煌歌·城市之星的消费者是谁 ——目标客户群定位 包括显性目标客户群和隐性目标客户群。 1、显性目标客户群： 大型商业零售业商家 专题商场（如：女人精品街、绅士精品馆、电器、数码等） 超市 宾馆 休闲娱乐 影视城 专业店 零售店 特色餐馆经营商家 商业管理公司 企、事业单位 生活配套用品 特色旅游用品经销商 特色饰品经销商 摄影服务中心 银行金融服务 商业物业投资者 四、煌歌·城市之星的消费者是谁 ——目标客户群定位 2、隐性目标客户群： 即最终消费者，根据项目的区位及本身定位，其核心包括两部分：大竹及其周边消费人群，以前者为主。 商业物业投资链条理论 四、煌歌·城市之星的消费者是谁 ——目标客户群定位 3、结论 根据我司实际操作经验，结合本项目及市场基本现状，本项目主力购买群体为：公务员（含乡镇）、个体经营者、打工返城者、企、事业单位管理人员（含乡镇）、投资者。 五、销售目标分解 1、大竹每年商业物业销售量分析及本项目未来三年销售量预测 五、销售目标分解 2、本项目未来销售目标 五、销售目标分解 3、未来一年半时间内销售具体计划 六、销售模式 出售、出租、产权式商铺销售相结合 对项目所有商业物业进行有效的分析，根据项目实际情况，确定以单个小门面销售位置、只出租部份的位置和大中型商场、超市、餐饮娱乐租赁后的产权式商铺销售位置。 根据我司的市场调查，大竹市民购买商铺的意识通常只为传承家业，“一铺养三代”，收取租金，而投资理财意识较差，因此，本项目将主要以出售出租为主，辅以少量的产权式产铺销售。 六、销售模式 1、销售中心人员组织架构 本项目在销售方式上采取“直销与坐销”的接合，因而销售人员