2008年深圳雷圳碧榕湾二期营销策划.ppt

营销策划报告 报告思路 成交价格 9月份全市实现成交均价16506元/平米，环比下降了13.7％，同比 则仍有75.1％的涨幅。今年1-9月成交均价为13731.1元/平米，较 去年同期上涨了52.1％。 项目战略思考 报告思路 销售卖点整合提升 钻石会所（销售中心） 酒店式大堂 水吧、咖啡吧 特色标识系统 精粹样板房 销售手册 第三阶段 建筑征服、园林征服（立面、花园与大南山景观） 第二阶段 现场征服（营销中心、示范园林与现场氛围的体验性营造） 第一阶段 形象征服（树立开发商品牌和新城市中心·大南山公园生活） 市场 预热 开盘 销售 持续 销售 第四阶段 现场征服（实体景观、即刻享受精粹生活） 尾盘 促销 12　　　1　　　2　　　3　　　4　　　5　　　6　　　7 8 9 四个阶段，四重攻略， 把准客户与潜在客户一网打尽！ 分阶段营销策略 1、拥有2.4米X3.3米的阔阳台； 2、厅和主卧南北通透； 3、户型布局合理，经典两房； 不带凹阳台两房优点： 2*2*1 自身户型特征 1、封闭空中阳台可改造为书房，增添功能房 2、拥有2.0米X3.5米的阔阳台； 2、户型方正通透布局合理； 3、改造 后为经典三房两卫； 带凹阳台两房优点： 2*2*2 3*2*2 1、封闭空中阳台可改造为书房，增添功能房 2、拥有2.0米X3.3米的阔阳台； 2、户型方正通透布局合理； 3、改造 后为四房两卫； 带空中阳台三房优点： 3*2*2 4*2*2 诺德户型特点分析 缺点：正对月亮湾大道，受货柜 车通过的噪音及灰尘污染严重。 户型设计优点： 1、部分户型为少见的南北通透一房； 2、视野开阔，全南向大南山景观； 3、三阳台设计，赠送知名牌精装修。 建筑面积：48-50㎡ 赠送面积：8-9.5㎡ 可改为房间面积：5.6㎡ 一房一厅： 缺点：部分户型位于紧邻前海路的9栋，会受到噪音灰尘污染。 户型设计优点： 1、户型方正使用，2.2㎡超大外挑双层露台； 2、多重采光，景观丰富，少数为园景、山景的双景观单位； 建筑面积：66-83㎡ 赠送面积：11-16.5㎡ 可改为房间面积：7㎡ 两房两厅： 缺点：实用率较低，约为75%。 户型设计优点： 1、园林中央，安静幽雅，户型通透； 2、三面采光，270度超广角景观； 3、送入户花园，形成自然玄关。 建筑面积：85-114㎡ 赠送面积：15-21㎡ 可改为房间面积：6㎡ 三房两厅： 挖掘 投资门槛低，升值潜力大 雷圳品牌 以2-3房为主的居家户型 12万平方米规模 前海中心区片区 大南山、前海景观 交通便利 项目核心竞争力 大南山前海湾 （景观环境） 产品 项目 核心价值 前海中心区 （区位） 项目独特USP 敏锐的机会主义者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 次/非主流市场 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者 非行业老大， 中大规模市场 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 行业老大 垄断价格 产品有不可复制性 过河拆桥 领导者 挑战者 追随者 补缺者 补缺者 —目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 追随者 —搭便车，借势 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 我们是 追随者 补缺者 + 项目定位 新城市中心·大南山公园生活 明确地段属性定位 景观资源最大化 ——借新中心区之势，实现项目区域价值 ——借前海及大南山之名，实现项目地段价值 ——借城市中心与公园彰显优良的生活品质 主题定位 形象定位 时尚的国际生活街区 ★亲民路线的高尚住宅，解决与客户近距离沟通的问题； ★国际都会新中心区明确了项目所处具有广阔前景的地段； ★以国际生活街区来提升项目自身的形象和档次。 概念突破 山海 · 颐景 SHAN HAI·YI JING 项目最大的价值点在于坐拥大南山与前海景观，因此用“山海”表现项目“理想开阔”的人生境界； 暗喻居住者的博大胸怀和人生至高无上的境界； 颐：颐者,养也。——《易·序卦》 “消闲静摄,颐养天和。”——《镜花缘》。 项目案名 1、片区竞争分析 2、项目自身分析 3、客户分析 4、营销推广 深圳市住宅市场 前海片区 本项目 第一战场 第二战场 南山区 在南山区及前海片区附近寻求客户的成功率更高 项目“战局”分析 未来南山区推盘量巨大，时间集中