2010西安供水集团高新项目前期营销方案.ppt

感谢聆听 敬请指正 方案一 方案一 从市场因素考虑建议用方案一 方案二 方案二 户型配比建议 面积标准 户型结构 所占比例 40m2左右 一室一厅一卫 20％ 85m2左右 二室二厅一卫 65％ 110m2左右 三室二厅两卫 15％ 户型亮点建议40㎡左右 把入户花园和错层露台用到小户型上。 空间使用的合理性和舒适性 一房两厅的小户型，面积仅为42平方米，还有穿堂风，加上阳台进深仅为6米。 卧室 客厅 餐厅 洗手间 厨房 玄关 步入式凸窗扩大室内面积。 凸窗顶部的反梁也做成了吊柜。 一房一厅建筑面积32平方米，室内面积24平方米，两个大凸窗附送面积10平方米， 城市主场硕大的凸窗设计 城市主场的凸窗进深超过1.5米，一房一厅赠送面积有10平方米。 利用夹层做的吊柜 户型亮点建议110㎡左右 趣味玄 关系统 充足储藏空间 气度非凡的客厅 温馨就餐区 创意家政空间 大尺度观景阳台 客房+健身中心 带转角飘窗的主人房 视线开阔的书房 干湿分区的公卫 符合人体工学 的厨房系统 功用齐全的生活阳台 尺度周正的次卧 项目招商思路 招商定位方向必须具有可行性，可操作性要强 产品的定位必须满足易招商、易成市、易产生人流、物流、现金流的条件 必须在保证在皇家公馆品牌性原则，保证商业真正兴旺起来 项目招商原则 招商朋友化 大品牌化 特色街区化 时尚潮流化 效益最大化 作为招商工作的指导方法和今后工作开展方向，始终围绕、贯穿本‘案的经营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、特色街区化、长三角品牌化、时尚潮流化、效益最大化的招商原则，符合了本案的经营理念、战略发展规划和定位要求 项目招商前提 工作力度 开发商信心 整合社会资源 项目招商核心 销售 租赁 方案 商家 开发目标确定 市场背景分析 地块价值研判 市场进入选择 项目定位体系 收益风险评估 本次测算仅在定位大原则下，按创典概念方案中容积率5.98进行经济估算，旨在反映项目的总建设投资、收益状况、抗风险能力； 详细经济评价，将在规划方案明确后进行深入测算。 收益风险评估 项目总投资估算 项目总投资2.2亿， 分摊可销售面积的单方成本为4014元/平米 以上各项费用及效益评价均属初步估算，旨在确定项目的档次和最高限额设计，用于控制项目各项投资，降低风险，实现和超越预期利润。 　 　 项目总投资估算 　 　 序号 项目 费用 分摊到可售面积中的单方成本 备注 1 土地综合取得成本 3600 万元 1000 元/平米 土地面积约12亩，土地费用300万、亩 　 　 2 前期费用 1438 万元 254 元/平米 政府缴费及施工证件办理 　 　 3 建筑安装工程费 13753 万元 2229 元/平米 除电梯设备外，按1850元/平计算 4 室外工程费 736 万元 130 元/平米 室外供电、给排水、采暖管网 5 管理费及其他 444 万元 78 元/平米 2-4项和的3%，项目规模小费率高 6 推广及销售费 962 万元 170 元/平米 总销售收入的3.0%，销售、推广各占1.5% 7 不可预见费 304 万元 53 元/平米 2-5项和的2% 8 财务费用 566 万元 100 元/平米 土地出让金全额1年期计息；其他建设投资30%占用资金1年期计息 9 合计 21803 万元 4014 元/平米 整体项目总投资为5.12亿元 详细估算过程 收入测算 注： 目前，周边项目均价5500元/㎡左右 高新核心区域均价在6300元/㎡--7500元/㎡之间 项目为刚性需求高品味低总价定位方向且区域稀缺，因此具备主动权，综合考虑取销售均价6500元/㎡计算； 项目住宅部分总销额2.8亿元 考虑70%车位，总销为3.8亿元 销售收入估算表 序号 项目 可售面积 销售均价 销售率 小计（万元） 1 住宅部分（含地下设备公摊） 47600 ㎡ 6500 元/㎡ 90% 27846 2 商业部分（三层甲方持有不计销售） 6000 ㎡ 12000 元/㎡ 60% 4320 3 地下产权车位 200 个 130000 元/个 70% 1820 4 销售收入合计 33986万元 　 　 盈利能力测算 可实现利润1亿元，成本利润率35% 销售收入扣除营业税金及附加、防洪基金、土地增值税预征后可实现收入3.5亿元，扣除25% 企业所得税，实现税后利1亿元，成本利润率35％。 一般而言，西安的房地产项目开发周期在2年以内（不包括2年）的住宅。利润率一般为15%～20%；开发周期在2～3年的，利润率一般为20%～30%. 本项目成本