2011年北京益田奥斯卡城公寓定位下.ppt

* 控制总价不易过高，均价保持12000元/㎡，为了节省成本，建议简装交房，增加产品附加值 室内装修方案一 装修原则： 项目核心客户为自住客户和投资客户为主，总价过高会抑制客户的购买能力及投资能力，因此，建议在保持单价不变的基础上，增加产品附加值，以装修的形式交房。 装修标准参考 ①墙体、顶棚刷乳胶漆； ②室内地面铺设瓷砖； ③预留上下水，天燃气管道； 装修标准100-200元/平方米，可能向客户展示市面200-400元左右的装修，附加值不很明显，但节省开发商成本。 保持均价12000元/㎡不变，在开发商成本预算能够接受的前提下，赠送客户精装修，附加值增大，加大销售卖点 室内装修方案二 装修标准参考 1.墙体、顶棚刷乳胶漆； 2.复合地板 3.厨房、卫生间精装修及厨卫用具； 客厅：四白落地，瓷砖地板 厨房：整体橱柜，带抽油烟机、厨具 卫生间：洗手池、马桶、淋浴/浴缸 装修标准500-600元/平方米，可能给客户带来1200元左右的装修感受，大大增加产品的附加值和销售卖点，在开发商成本允许的基础上，世联方建议采用第二套装修方案。 室内装修 物业发展建议体系 装修建议 公共空间配套 外观形象 现代风骨，城市地标建筑 智能设施 超越平台 展现高端形象，增加附加值 风险避免 装修协议要点建议 物业服务 高端生活体验 大堂装修大气，用料考究，带给客户强烈的高端公寓的价值感受。 公共空间—大堂 公共空间设计建议 原则——简约的奢华 艺术化视觉焦点建议 原则—— 一招点睛 小而高空间：艺术装饰 大平面空间：屋顶设计 大堂面积70-80平米左右，公共空间装修标准建议参考高端酒店装修标准，控制在3000元/平米左右。（E座无大面积大堂空间） 策略——提升项目品质，超越市场平台 公共空间精装修建议 新古典主义风格大堂，高档石材拼花地面；墙面高档石材和艺术造型；天花艺术吊顶，高档顶级水晶吊灯，尽显精致奢华。 洽谈、休息区，用于接待来访或临时等待，为业主及其客人提供高雅奢华的酒店式服务，体现业主的尊贵感。 大堂作为客户接待门户，是体现高端项目品质的“美丽神话”。建议打造高品质精装大堂，提升整体品位。 大堂功能齐全，设接待服务区、洽谈休息区等功能性区域。 公共空间精装修配饰建议 皮质与布艺相结合，奢华不失时尚，典雅庄重，舒适大方。 大堂摆置装饰工艺品，增加精致奢华的感受。 绿植点缀，生气勃勃，令客户心情愉悦 注重装饰细节，营造舒适奢华，提升项目品质 电梯建议用合资品牌，速度2-2.5米/秒，品牌认知度高，且较为经济，控制成本 设备配套 电梯 部位 品牌，档次及数量 大堂/走廊 进口高级石材，石膏板吊顶，刷高级乳胶漆 电梯 合资，速度2-2.5米/秒，例如三菱、日立、通力、东芝等 奢华电梯内室，放置地毯，轿厢内装饰影视画框，体现项目主题 室内装修 物业发展建议体系 装修建议 公共空间配套 外观形象 现代风骨，城市地标建筑 智能设施 超越平台 展现高端形象，增加附加值 风险避免 装修协议要点建议 物业服务 高端生活体验 现代风骨，形成地标建筑 设计原则 在外立面上增加成本投入，形象看齐酒店，塑造高端形象，打造企业品牌形象 气质与整体定位、客户定位等相匹配 色彩、风格上尽可能与底商配套外立面整体一致 建筑整体现代、简约、色彩明快，线条简单，可搭配使用横向和纵向线条增加丰富立面形象 立面形象 建议本项目酒店式公寓整体体现现代感、城市感意向，体现公建化形象 公寓的南向设置露台、生活阳台等，南立面可住宅化。北侧立面公建化，尽量和办公、商业氛围相呼应。 立面示意 公寓立面注重现代感和公建感、强调建筑的竖线条。 形象高端同时与使用功能平衡：公建外立面形象提升档次； 打造具有符号化意义的人行主入口，标榜高端形象 人行主入口 大气的门牌符号 十足的“领地感” 二层商业屋顶 公寓二层商业凸出屋顶覆盖绿植，营造景观氛围 室内装修 物业发展建议体系 装修建议 公共空间配套 外观形象 现代风骨，城市地标建筑 智能设施 超越平台 展现高端形象，增加附加值 风险避免 装修协议要点建议 物业服务 高端生活体验 超越怀柔市场平台，配备高端项目智能化配置 安全防范系统 管理与监控系统 信息网络系统 可视对讲 入户门门磁防盗感应设施，出门时密码设防 中央闭路电视，小区围墙红外线监控安防系统 电子巡更 消防探测报警系统 邮政信件； 缴费通知：物业管理费、水电煤气费、车库泊位费、治安清洁费； 三表（水、电、燃气）远程自动抄表系统 重点设备设施（电气、给排水、电梯等）监控 背景音乐 一卡通门禁系统 每户预留宽频网络接口，预留有线电视、电话接口 智能配置 本项目智能设施选择原则： 超越市场平台水平 高端客户对于智能设施较关注，增加客户最易感知且成本较低的设施成为营销噱头 智能系统： 单位内部