2012年株洲盘龙生态社区商业前策报告中.ppt

* * 商业研判与定位 Part 1 项目本体分析 Part 2 项目定位分析 Part 3 项目产品规划 第二部分 项目区位及环境概况 地理区位：本项目属于株洲市政府新开发的云龙示范区，处于云龙大道与田明路交汇处，靠近职业教育版块，距离株洲市区车程需要10分钟，地理位置较偏远。 区域环境：目前项目区域内自建房、农田居多，整个云龙示范区暂时以花卉、苗圃、蔬菜等农民种植业为主，开工建设的商品住宅稀少，无任何商业。 区域交通：区域内正在修建连接株洲、长沙两市的便捷通道——云龙大道，云龙大道路幅宽43.5米，双向8车道，是云龙示范区的“生命线”和“经济动脉”。 本项目靠近职教城、距离市区偏远、周边严重缺乏商业氛围，云龙大道是未来带动本项目商业人流的唯一核心交通要道 本案 云龙大道 项目基本概况 本项目的商业分布零散、不集中，各商业之间缺乏串连的商业通道； 商业总建筑面积约10万㎡(预估G2商业面积为15000平米以上)各地块商业面积大小不对等,其中A地块商业面积最大，有21418.57㎡,J地块商业面积最小,有4300 ㎡。 G2地块 15000（预估） 3 A地块 21418.57 1 H地块 17000 2 B地块 13189.85 4 C地块 9195.5 5 F地块 7700 6 E地块 7300 7 D地块 5356.99 8 —— 100460.91 小计 J地块 4300 9 地块编号 商业总建筑面积(㎡) 面积排序 项目具备中等专业市场规模，但商业分布不集中，商业板块间的通达性较差 图例： 项目商业 项目商业价值点分析 一级商业：云龙大道沿线商业。本项目临靠云龙大道的商铺昭示性非常强，加上未来云龙大道通车所带来的巨大人流和车流量，相比其它项目地块云龙大道沿线的商业价值点最高； 二级商业：田明路两侧商业。从规划图上来看，田明路与云龙大道直接交汇，是项目通往区域东西方向的主要干道，项目沿田明路两侧均分布有沿街商铺，且紧靠田明路与云龙大道交汇的十字路口，对外昭示性相对云龙大道沿线稍弱，但仍可以吸引一定数量的外来商业人流和车流； 三级商业：项目地块内部商业。地块内部道路均欠缺昭示性，且各商铺之间的通达性较差，很难吸引外来商业人流和车流。因此，地块内部的商业价值点最低。 一级 商业 二级商业 三级商业 三级商业 三级商业 三级商业 云龙大道沿线商业价值点最高、地块内部商业价值点最低，应慎重考虑业态的规划布局 项目四至分析 E S W N 北面： 待拆迁民房/云龙大道 东面： 云龙大道/农田/自建房 南面： 云龙大道/农田/自建房 西面： 农田/苗圃/自建房 目前项目四周均为农田和待拆迁房，仅东面有公路 商业SWOT分析 SWOT分析 T-威胁 项目商业具有一定规模优势 紧靠云龙大道、项目昭示性较好，且对外交通较方便 项目开发速度快，未来可率先入市抢占客户资源 项目距离职教城近，容易吸引职教城的消费人群 项目商业分布不集中，不利于业态布局和聚集商业人气 项目区域处于开发的初级阶段，居住人口稀少，目前区域的地产价值点低； 项目周围严重缺乏城市配套和商业氛围，目前缺少对外来投资客的吸引力 区域成熟的培育时间过长 政府对云龙示范区的大力开发给本项目带来的巨大升值潜力 目前区域无商业竞争楼盘 长株潭的融城发展所带来的投资客户群体 国家宏观新政的不断调控 项目周边政府规划的不确定性 S-优势 W-劣势 O-机会 CONCLUSION 结论 项目拥有最大优势—— 10万㎡商业规模//长株潭融城经济开发区位//昭示性较好 项目拥有最大劣势—— 商业不集中//商业价值点低//商业缺乏投资吸引力 通过SWOT 分析显示，合富辉煌地产认为本项目： 我们应该重点利用项目优势，审视研究项目所在区域的商业市场发展空缺和机会点，用项目的开发及区域的发展理念引导市场，打破常规，实施市场差异化竞争。 * 商业研判与定位 Part 1 项目本体分析 Part 2 项目定位分析 Part 3 项目产品规划 第二部分 项目定位思考一 分析项目条件： 项目商业有何价值点？ 城市潜力价值（不可见价值） 长株潭融城经济开发区位，未来升值潜力高。 商业规模价值（可见价值） 本项目具有10万平米商业体量，具备中等专业市场规模价值。 商业规模是本项目商业唯一可见的核心价值点，需要充分利用 项目的可见价值才是核心竞争力！ 项目定位思考二 分析市场业态： 如何跳出成熟商业圈？ 临街商业发展模式？传统的社区服务型或是沿街商铺，不需要大量人流和专业的经营管理 大型集中型商业发展模式？株百、王府井、平和堂类型的集中型商场，需要大量人流和较高的经营管理  专业市场发展模式？百石港建材市场、芦淞服装批发市场、金三角小商品批发市场等，人流量需求一