2011年上海嘉定新城B18-1A商办地块评估中.ppt

* 相邻板块商业市场供求与价格对比 近两年嘉定区六大板块中的商业市场供应量最大集中在主城区板块17.44万方，其次江桥板块16.74万方。 去化量最大的是江桥板块总计20.81万方，其次主城区板块12万方，真新、南翔板块靠近市区，商业市场已发展较成熟，可供应量有限。 均价最高主要为三大成熟板块：真新、江桥、南翔。主城区板块价格稳步上升，目前已超过南翔板块达25000元/平米。 今后将主要依靠较成熟的南翔江桥板块内商业市场带动主城板块各项配套的不断成熟完善 近两年嘉定区主要板块的商业市场的供求对比 近两年嘉定区主要板块的商业市场的成交均价对比 主城区板块商业市场供求分析 近两年供应量17.44万方，成交量12.04万方;近一年供应量14.42万方，成交量7.38万方；累计供求比分别为1.45：1和1.96:1 嘉定主城板块内商业市场近两年的月供求走势 主城区板块内商业市场自10年住宅郊区化及地铁11号线开通开始活跃起来，供应量快速增加，尤其供应集中在年初或年末，如10年10月、10年12月以及11年9月。 10年10月主要推出保利海上五月花住宅底商2万多平米，12月推出嘉定科创大厦2万多平米，11年9月新上市122套永润星辰休闲广场多达36000平米。 综合表明本板块内的商业配套很不成熟，去化状况不明显，供大于求。有待进一步发展与完善。 保利海上五月花配套上市158套22000平米 铂悦818底商上市78套4500平米 嘉定科创大厦底商上市518套22000平米 绿地嘉尚国际广场底商上市71套3800平米 永润星辰休闲广场上市122套36000平米 主城区板块内商业市场均价走势分析 近两年本板块内的商业配套价格走势平稳上升，目前市场均价25000元/平米。 10年8月保利家园的商业配套成交均价31000元/平米拉高了板块整体均价，高达3万多每平米；其次天林商业广场的成交均价也在均价以上，一定程度上拉高板块均价。 板块内随着住宅市场的成熟，商业配套亟需完善，价格可能继续走升。 保利家园配套成交12套，均价31000元/平米 天林商业广场成交2套均价24000元/平米 嘉定主城板块内商业市场近两年的每月价格走势 板块内地块周边商业项目分布 台北时尚风情街 天霖龙都广场 永润星辰休闲广场 绿地嘉创国际广场 中信泰富又一城 在售2个 弘基诚建名流广场 待售4个 天林商业广场 本地块B18-1A（天祝路以南合作路以东） 在租3个 好世皇马苑 新城悠活城 区域商业市场小结 嘉定总体商业市场供求基本平衡。10年地铁11号线的开通本区域市场开始活跃，供应量大大提高，最集中在主城区板块； 主城区板块目前的商业供应量充足，去化状况不佳，供求比高达2左右，去化压力较大，商业配套有待发展成熟。 供求现状 整体区域商业市场的成交价格稳步上升，均价最高主要为三大成熟板块：真新、江桥、南翔。 主城区板块价格稳步上升，目前已超过南翔板块达25000元/平米。随着11号线二期的规划建设，未来价格还有很大的升值空间。 均价走势 未来展望 主城区板块将主要依靠较成熟的南翔江桥板块内商业市场带动各项配套的不断成熟完善。 各项商业配套正逐步处于规划完善阶段，将会带动区域其他物业市场的发展，整体市场前景可观。 商业市场具有很大的发展前景，但发展单一商业有很大的风险，不适宜发展纯商业，建议占比10%。 PART 2 区域土地市场分析 板块商品房市场分析 商业市场分析 办公楼市场分析 住宅市场分析 酒店式公寓市场分析 房地产市场小结 区域办公楼市场供求分析 近两年供应量54.94万方，成交量45.03万方;近一年供应量45.03万方，成交量22.27万方；累计供求比分别为1.22：1和1.34:1 嘉定区办公楼市场近两年的每月供求走势 嘉定区近两年的办公楼市场总供应稍大于总需求，剩余9万方左右；而从近一年的供求情况来看，供求45.03万方，但去化仅22.27万方，不到供应总量的一半，尤其是近几个月去化不佳，表明目前该区域的办公楼市场发展还不成熟，市场接受度欠佳，但随着地铁11号线的开通及政府规划，未来市场具有很大的发展潜力。 09年9月至10年6月，累积供求比在1以下，自10年7月开始累积供求比维持在1以上。 近一年的累积供求比1.34:1；近两年的累积供求比1.22:1 区域办公楼市场均价走势分析 嘉定区近两年的办公楼市场价格走势小波动平稳上升，由09年10000元/平方米左右上升至目前15000元/平方米在左右，上升了50%，基本维持在11000-16000元/平米之间。 10年1月由于天林商业广场的成交均价19542元/平方米拉高了区域的整体均价，突增至近16000元/平米；同样在11年2月份天林商业广场和嘉禾大厦的高价成交再次拉高本区均价，达近两年