2010年西安中建世纪小区地块定位报告.ppt

投资估算结论 投资估算 总投资成本为8.38亿元，单方投资估算为4961.73元/平方米； 房屋开发费是总成本构成主体，属于经营中实际发生费用，尽可能减少其费用支出，对投资成本控制是至关重要的。 经济效益评价综述 销售总收入为10. 73亿元，扣除成本税后利润额为1.57亿元，税后成本利润率为25.02%，税后销售利润率18.76%，整体属于盈利能力一般的项目； 本项目投资回收期为28 月，约在拿地起始2年后回收资金开始进入盈利阶段，且现金流入、流出经营期内波动小； 本项目投资利润率对建安工程费用和销售价格敏感度高，后续需着重控制建安成本，且保证价格的安全性，确保投资盈利效益。 * 谢谢聆听！以下是讨论时间。 * 2梯4户：户型平面设计示意(可参考) 2 3 1 4 中庭 * 2梯4户：户型平面设计示意(可参考) 中庭、镂空 室外连廊 2 3 1 4 * 标准层4：2梯7户L型建筑标准层 1、标准层平面图 2、建筑效果鸟瞰图 A户型 B户型 B户型 B户型 B户型 A户型 C户型 剪刀梯 电 梯 1 2 12.3米 27.2米 29.2米 * A户型 88平方米2室2厅1卫 南北通透 户型方正 赠送内置阳台，可改造为2+1户型。 本案可直接沿用此户型平面设计。 * B户型 约70平方米2室1厅1卫 户型方正、紧凑 本案设计时，东西向2户户型面积适当缩小，设计为65平左右1室1厅1卫。南北向2户户型面积适当放大，设计为75平左右2室1厅1卫。 卧室 * C户型 90平方米2室2厅1卫 户型方正 功能分区合理 采光面多 本案可直接沿用此户型平面设计。 * 60平以下小户型参考 58平方米小两居户型 * * 德式风格与本案的契合性 市场角度：周边项目高层普遍无明显建筑风格，部分小高层项目为中式风格，建议本案风格走差异化路线。 客户角度：本案客户以青年人为主，普遍喜欢现代简洁的建筑风格。 项目角度 高容积项目，以大高层为主；地处城市核心区，都市、时尚、现代是本案的形象特征； 定位为小户型综合社区，更适合现代简约风格。 德式（现代主义建筑） 一是外形简练、现代、充满活力，色彩大胆而时尚，属于现代简约派； 二是功能讲求实用，任何被认为是多余的装饰都几乎被摒弃； 三是材料品质精良，采用德国材料和新技术，关注环保于可持续性发展； 四是注重细节设计。 综上所述：建议本案采用德式包豪斯风格。 * 德国包豪斯（Bauhaus）风格 * 南立面及屋顶 德国包豪斯（Bauhaus）风格 * 北立面 * 注重建筑公共空间设计 公共空间的创新设计起到展示、提高建筑价值的作用，同时为销售提供支撑 现阶段对于公共空间的设计趋向为： 公共空间的设计越来越多的体现一种主题感，例如与建筑景观风格搭调的生态风格、体现人文气息的艺术风格等，同时添加了一些情趣元素，这种做法不仅提升了项目的质感，同时起到了展示项目的作用 * * 景观布局建议 楼间景观 楼间景观 楼间景观 节点景观 节点景观 节点景观 步行景观带 * 景观设计意向：自然园林，化解建筑生硬感 景观轴线 线性水系 微地形 * 景观小品 * 【纲要】 1、地块概况及价值分析 2、投资环境分析 3、区域房地产发展环境解析 4、核心板块竞争环境研究 5、 客户分析 6、本案定位方向 7、产品设计研判 8、项目经济评价 * * 技术指标 用地指标 产品指标 总用地面积 建设用地面积 容积率 地上建筑面积 单位 41600 35200 4.8 168960 平方米 参数 容积率 建筑面积比重 建筑面积 占地面积比重 占地面积 （说明） （设定） （设定） （万平方米） 　 （万平方米） 18层板 3.00 8.86% 1.50 14.18% 0.50 32层板 4.50 31.82% 5.38 33.94% 1.19 32层普通 4.50 27.25% 4.60 29.06% 1.02 L型高层 5.75 27.34% 4.62 22.82% 0.80 住宅底商 2.00 4.73% 0.80 0.00% 0.00 合计 4.80 100.00% 16.89 100.00% 3.52 * 成本测算依据 项目 金额（元/平方米） 说明 土地费用 土地征用/拆迁费 0.00 净地出让，应无拆迁费 土地出让金 8181.82 总价款28800万元，折算成按占地面积计算的单价 土地出让金契税 3.0% ×土地出让金 土地增值税 1.0% 当地标准计算 城市基础设施建设费 250.00 根据当地标准 前期工程费 水文、地质勘探费 0.3% 建筑安装工程费的0.3～0.8%，取低限 报建费 30.00 多项合计 规划设计费 5