2011年重庆总部城销售价格沟通方案上.ppt

* 重庆总部城甲级写字楼销售价格沟通方案 * 目 录 一、重庆写字楼市场状况 二、竞品项目情况 三、客户分析 四、任务目标 五、价格策略及建议 * 目 录 一、重庆写字楼市场状况 二、竞品项目情况 三、客户分析 四、任务目标 五、价格策略及建议 * 宏观政策解析 2月 3月 4月 5月 1月 新国八条出台 房产税试点 上调存款准备金率0.5个百分点 6月 新国八条实施细则出台 上调存款准备金率0.5个百分点 基准利率上调0.25个百分点 重庆公布房价控制目标：涨幅低于2011年主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值 上调存款准备金率0.5个百分点 上调存款准备金率0.5个百分点 上调基准利率0.25个百分点 一房一价实施 调整土地增值税征收率 上调存款准备金率0.5个百分点 上调存款准备金率0.5个百分点 7月 一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点 8月 8月 上调存款准备金率0.5个百分点 预推存款准备金新政 冻结8000亿资金 1月 9月 重庆10月开征存量房产税 商业贷款门槛提高 二三线城市限购政策开启 政策调控逐渐由住宅地产转向商业地产 政策环境持续从紧，并逐渐蔓延至商业地产，商业地产或将成为下阶段调控对象 商业贷款门槛提高 * 写字楼市场解析 图：2004-2010年重庆主城写字楼供求价走势： 图：2011年1-10月年重庆主城写字楼供求价走势： 2008年前，重庆商务格局主要表现为“供大于求”，价格涨幅趋于平稳，而2009年随着重庆城市价值及多个利好政策的影响，商务市场格局逐渐转变为“供不应求”，而价格涨幅高达30%。 2011年随着楼市政策及金融政策的持续从严，导致2011年写字楼市场格局逐渐由供不应求转向为供大于求，1-10月写字楼供应55.06万方，成交约40.99万方，而成交均价涨幅减缓，全年均价不足14000元/平方米。 供不应求转向供过于求 价格涨幅减缓 信息来源：重庆网上房地产、重庆市房管局、领域机构数据库 * 住宅调控初见成效，调控矛头或将转向商业地产 1 2 城市利好，重庆商务市场曾一度飘红 政策组合拳出击，商务市场再现供大于求 3 政策高压，商务产品均价涨幅减缓 4 5 领域观点 * 重庆在售写字楼项目解析 南方ARC 联合国际 英利IFC 国汇中心 金开协信中心 龙湖时代天街 合桂纵贯线 上海城 主城在售写字楼项目14个，共59.47万方。主要集中于解放碑、两江新区以及南坪板块，其中5A甲级写字楼龙湖时代天街、英利IFC、国汇中心及威斯汀酒店4个项目。 威斯汀 观音桥COSMO 新科国际广场 富港天地 贝蒙盘古 仁安龙城国际 13500 16940 14500 12500 14718 11570 17440 26780 20000 17350 12000 12000 13000 14200 * 项目 名称 写字楼体量（万方） 推出时间 去化率 剩余量（10月）（万方） 威斯汀酒店 7 2011.4 65% 2.45 联合国际 11.5 2010.10 67% 3.80 英利IFC 8.6 2010.12 目前售出3万方，其余只租 0.00 龙湖时代天街 4.8 2011.4 46% 2.59 金开协信中心4号楼 2.69 2011.5 92% 0.22 新科国际 2 2010.12 5-10层基本卖完，其余租 0.00 贝蒙盘古 5.5 2011.9 64% 1.98 富港天地 3.03 2011.8 20% 2.42 合规纵贯线 2.45 2010.7 90% 0.25 南方东银ARC 3.49 2011.1 10% 3.14 国汇中心 2.36 2010.9 78% 0.52 上海城 4.5 2010.8 60% 1.80 观音桥COSMO 1.55 2010.12 81% 0.29 总计 59.47 —— —— 19.46 在售项目去化及存量情况 * 项目名称 写字楼体量（万方） 推出时间 项目动态 双远动力国际 3.4 2011下半年 正在办卡 复城国际 3.52 2011下半年 渝中总部城 2.6 2011下半年 —— 万科中心总计 4 2011下半年 正在办卡 兴茂盛世银座 1.65 2011下半年 正在办卡 总计 15.17 2011年下半年 国际家纺城 4.3 2012年上半年 预计2011下半年销售中心将开放 线外 2.5 2012年上半年 正在广告宣传和办卡 财富中心C/D/E 5 2012年上半年 正在蓄客 嘉陵帆影 11.5 2012年上半年 招商中心成立，对外招租（目前只推出2号楼） 两江星界 2.7 2012年上半年 对外招租 通用时代 3.4 2012年上半年 外展场开放 环球金