2011年重庆总部城销售价格沟通方案下.ppt

* * 万科中心项目分析小结 万科中心数据一览表 楼栋 总建面（约） 总套数（约） 可售楼层 单层面积 单层套数 户型面积范围 预计开盘时间 现场报价 预计开盘方式 清水SOHO 44733 897 39 1147 23 30-60（套面） 2011、11 10000左右 先办卡后集中开盘认购 精装SOHO 44733 897 39 1147 23 30-60（套面） 2011、11 11000左右 先办卡后集中开盘认购 写字楼 34500 160 23 1500 7 92-219（建面） 2011、11 暂未报价 内部认购的形式 合计 123966 1954 / / / / / / / 对我们的影响： 万科中心3栋均为商业用地，离地铁站较近，不受住宅信贷政策影响，主要以小面积的户型为主，总价较低，相应的投资门槛也较低，吸引了较多的投资客户，会分流总部城的投资客户以及部分对产品要求不是特别高的自用型客户。 * 贝蒙盘古写字楼 项目基本情况： 贝蒙盘古位于北部新区新牌坊（江北车管所），由贝蒙置业开发，该项目占地面积19396㎡，总建筑面积约55000㎡，绿化率30%，该项目由6栋6层写字楼与一栋14层写字楼组成，其中多层整层面积约600—700㎡，层高3.7米，一层楼3—5个产权不等；小高层整层面积约700㎡，层高6米，一层分7个产权。 * 项目推售情况： 该项目1期为项目多层4、5号楼（右图红色阴影处），8月6日开始办卡，分A、B卡，A卡位购买整层客户，B卡位整层以下客户，截至8月8日，项目办卡50张，其中A卡20张，B卡30张，1期项目报价为15700元/ ㎡，目前优惠为办卡3个点，其他优惠措施不详。 写字楼户型解析 整层，整栋销售； 电梯的配置要求暂未定 4、5号楼单层户型统计 楼栋号 4栋 5栋 建面区间(㎡) 131-194 253 198 235 355 套数 4 1 1 1 1 占比（%） 80% 20% 33% 33% 33% 阳台面积（㎡） 329 444 * 该户型面宽约20米，纵深月31米，是较为典型的板式结构，一梯3—5户，每户均有较大面积赠送，面积段约120—230 ㎡不等，其中4号楼（左）单层面积约643 ㎡，实得面积约745 ㎡，5号楼（右）单层面积725 ㎡，实得面积852 ㎡，单层整体赠送率约16%—18%。 * 产品户型分析（小高层标准层）： 小高层标准层面积约638.7 ㎡，边筒结构，每户面积约23—52 ㎡，每户均有阳台赠送，阳台面积20-25 ㎡不等，单户赠送率约较大，单层赠送面积约25%，赠送面积多。 * 贝蒙盘古分析小结： 项目位于新牌坊，属于两江中心，其区位较本项目有一定优势，项目大部分为多层办公，对资源的占有性较强，且该产品形态在市场上有一定稀缺性，受市场追捧程度较高，产品赠送面积较大，方正适用，采光面充足； 该项目首次推出的产品为2栋多层办公楼，单层面积为600多平米，有16%-18%的赠送面积，首期开盘均价为15700元，开盘去化率约为40%，购买客户中约70%多为自用性客户，销售情况并不理想，主要有几个方面的因素： 1、受市场大环境意向，客户观望情绪较重； 2、信贷政策较为严厉，贷款条件较为苛刻，且利率（上浮30-40%）较高，投资回报相对较低； 3、市场上供应量较大，供其选择的楼盘较多，客户不急于购买。 * 目 录 一、重庆写字楼市场状况 二、竞品项目情况 三、客户分析 四、任务目标 五、价格策略及建议 办卡客户分析 * 2、置业目的 1、行业类别 3、认知途径 4、购买面积 5、区域 6、预计价格 写字楼自2011.10.25正式办卡，截止11月02日，累计办卡12张，办卡数量较低，就目前办卡客户的具体情况分析如下： 行业类别分析 * 行业类别 行业 个体经营 建筑 交通运输 金融业 贸易 其他 数量 4 2 1 1 2 2 比例 33% 17% 8% 8% 17% 17% 客户行业中个体经营者主要是购买目的为投资。 * 置业用途分析 置业目的 用途 投资 自用 投资兼自用 数量 4 5 3 比例 33% 42% 25% 投资客：户占33%，投资客户均为购买100-300小面积户型； 自用客户：大部分购买的面积相对较大，多为600-1500平米。 * 认知途径 途径 路过 短信 晨报 网络 电话邀约 数量 3 2 2 1 4 比例 25% 17% 17% 8% 33% 认知途径分析 认知途径中电话邀约的比例最高，占比为33%，这部分客户均为领域的客户资源，通过案场电话邀约来访后办卡。 意向购买面积分析 * 意向面积 面积范围 100-200 200-400