2010北京瑞腾领秀世纪城战略运作建议.ppt

园林景观： 占位 突击 提出我们突击运作中3大战役 路面的材料、构图也融入变化，增强质感，紧扣项目的主题意念； 园林景观： 占位 突击 提出我们突击运作中3大战役 情趣小品； 园林景观： 占位 突击 提出我们突击运作中3大战役 线条、色彩、材质的新型诠释； 园林景观： 占位 突击 提出我们突击运作中3大战役 条块、构成、灵感的抽象表现； 园林景观： 占位 突击 提出我们突击运作中3大战役 水与不同的材质搭配，传达对于不同质感的玩味，而通过相似的构图元素求得统一； 占位 提出我们突击营销中3大战役 突击 第三战：销售战 品牌 科学的价格策略，良好的团队，有效的销售执行 备注：此销售节点为初步计划，有待进一步沟通深入研究后，根据市场现实情况，另行安排调整。 重要节点分布 9月30日 12月1日 12月31日 6月15日 9月8日 7月31日 8月8日 2011年5月31日 3月31日 准备期 预约期 公开期 开盘热销期 二期热销期 三期推盘期 1～2栋开盘日 10月31日 第一波强销期 12月31日 实现开盘量的80% 期热销期 二期蓄势销售期 实现50% 2012年5月31日 四期推盘期 实现70% 实现90% 占位 提出我们突击营销中3大战役 突击 第三战：销售战 有效 科学的价格策略，良好的团队，有效的销售执行 价格策略 1、与高端大盘采取竞争的战略，价位持平或略高； 2、圆规策略：一至四期产品内部对比，互相支撑，双 向拉高客户心理价位； 3、四期高端占位，通过本地高端客群和北京客户带动， 保持四期较高的心理价位，促进价格高幅拉升； 4、四期以精装修拉动整个项目的单价上至高位； 5、首期采取较大幅度的优惠政策，加快销售速率，实现资金快速回笼。 占位 提出我们突击营销中3大战役 突击 第三战：销售战 品牌 科学的价格策略，良好的团队，有效的销售执行 价值决定价格 二三期争取均价实现4800元/㎡ 首期4100元/㎡起价入市，均价实现4300元/㎡ 四期精装房实现5500元/㎡ 备注：此价格为正常运作推测，若遇政策或经济波动，将随之调整。 占位 提出我们突击营销中3大战役 突击 第三战：销售战 品牌 科学的价格策略，良好的团队，有效的销售执行 前期价格3680 汉桥进场 自然增幅+200 全新形象+200 理想附加值挖掘+100 社会资源整合+100 专业化提升+100 一期房源4100起价、入市快速回笼资金 二、三期房源4500—4800 四期精装房5500 精装修+600 品牌提升+100 占位 提出我们突击营销中3大战役 突击 第三战：销售战 品牌 科学的价格策略，良好的团队，有效的销售执行 汉桥观点 关于蓄客！ 充分利用蓄客的方式制造热点，引起市场充足关注； 有效的销售客户分析，准确把握客户的消费心理； 充足蓄客，有利于在过程中拉升项目的心理价格预期； 占位 提出我们突击营销中3大战役 突击 第三战：销售战 科学的价格策略，良好的团队，有效的销售执行 卡式蓄客 提高尊贵性 以钻卡、金卡塑造生活的高端形象，待价而沽 充足蓄客，筛选最优质客户 实现大幅度价格上涨 占位 提出我们突击营销中3大战役 突击 第三战：销售战 科学的价格策略，良好的团队，有效的销售执行 高素质的职业化团队 操盘经验丰富 对开发商高度负责 严格管理高效工作 充分执行营销工作 有效的销售执行 灵活的付款方式，缓解新政的冲击，促进销售进度。 合作模式 合作模式一：负责项目全程策划、品牌推广、销售执行 取费方式：预支前期策划费3元/㎡+策划推广及销售顾问8万/月+销售佣金（2种方式） 方式1：双方约定整体均价，实现此价按1.2%提取佣金，超值部分按3：7分成（超值部分汉桥公司提取30%）。 方式2：按市场情况双方共同确定售价，提取2%的佣金。 领秀·世纪城 北京汉桥∞地产顾问 合作模式 领秀·世纪城 北京汉桥∞地产顾问 合作模式 合作模式二：负责项目前期策划、后期策划及广告设计、销售顾问 取费方式：前期策划费3元/㎡+策划推广月费5万+销售顾问月费3万+人员差旅费（实报实销） 领秀·世纪城 北京汉桥∞地产顾问 主要工作内容 前期策划：整体经济分析、房地产市场研究、消费者需求调研、项目需求调研、项目整体定位、形象定位、消费群定位、价格定位、产品规划及设计调整建议、品牌包装建议、销售中心建议、规划设计跟踪、物业管理建议等； 策划及品牌推广：整体推盘策略、市场跟踪、阶段性营销推广策略、推广渠道整合、广告文案及设计表现等； 销售顾问：团队组织、