2006郑州陇海西路项目市场调研及定位.ppt

二、写字楼概况 泰龙大厦，90%租赁，33元/㎡，含物业费 裕达国贸，档次最高，特价75元/ ㎡ ，不含物业 科技大厦，80%租赁，30元/ ㎡ ，含物业费 凯旋门，档次次高，租赁约50％，租金20~22元/ ㎡ 布瑞克，租赁了6年，现只有4家进驻，26元㎡ 从东往西价格逐渐低，从北往南价格逐渐低 第四篇（第四部分） 周边写字楼分析 总结 整体市场 项目区域市场 未来发展趋势 需求分析 处于非经济、非行政聚集区域，写字楼办公需求有限 郑州写字楼市场基本上还处于培育成长阶段，市场形势十分严峻。 郑州写字楼市场将会面临重新洗牌、淘汰和细分 外在因素是次要因素、内在因素是主要因素 需要慎重考虑，非现在所能开发的 第四篇（第四部分） 周边写字楼分析 第五篇 项目分析 ——项目概况 ——项目区位分析 ——项目周边配套分析 ——项目S.W.O.T分析 第一部分 项目概况 第五篇 项目分析 一、地块状况 二、目标状况 第五篇（第一部分） 项目概况 总占地面积：106.967亩，71,347m2； 总建面积：待定 限高：期望为80米 项目四至： 北贴陇海西路，南贴其他地块；东贴规划路，西贴昆仑路； 南北红线长：316.297m 东西红线长：260.948m 本项目 邻地块 规 划 路 昆 仑 路 第五篇（第一部分） 项目概况 项目规模不大，虽然处在白纸阶段，但可塑性一般，与邻地块的形象有共生的需求。 项目的成本状况较高，对产品、档次及销售有很大的要求。需要在同区域内完全创出一个新生，才有可能令项目的运营达到良性。 一、地块状况 第五篇（第一部分） 项目概况 二、目标状况 目标规模缩小 承受地价提高 可塑性降低 成本上升、售价上升 物业类型受限 产品设计受限 规划受限 项目档次基本定型 邻近项目存在 正面利用 联手打造、形象提升 产品设计向市场接受力靠拢 第二部分 项目区位分析 第五篇 项目分析 第五篇（第二部分） 区位分析 主力改造区域 传统住宅旺区 老区，家属院与小楼盘共存 西边的发展大势向好，但政府的重点并不在项目附近 第五篇（第二部分） 区位分析 项目周边的居住氛围浓厚，但主要是家属院，且居住人群的层次不高 在吸引市场关注时，要利用市政区域提升改造 在营造项目时，要脱离周边平民形象，脱离跳升 借市 提升 第三部分 项目周边配套分析 第五篇 项目分析 第五篇（第三部分） 周边配套分析 一、生活消费配套 二、教育配套 三、交通配套 四、市政配套（医疗、公共设施、公园等） 第五篇（第三部分） 周边配套分析 一、生活消费配套 碧沙港商圈 5公里 世纪联华 临街小商铺 饮食街 生活消费缺乏，附近低层次消费为主 大型集中消费离项目的距离较远，生活的便利性一般 家世界 Spart卖场 2.5公里 丹尼斯 临街小商铺 临街小商铺 第五篇（第三部分） 周边配套分析 二、教育配套 附近的学校较多，承接了西区教育强区的优势 51中 16中 19中 1中 外国语中学 第五篇（第三部分） 周边配套分析 三、交通配套 处于东西主干道上，附近路网分布较多，道路交通便利 公交配套不足，仅有少量路线经过，与市中心的交流互动少 距离城市新交通——“轻轨”较远 公交总站 公交公司 第五篇（第三部分） 周边配套分析 四、市政配套 主要的市政配套分布在碧沙港附近 项目周边现有的市政支持较少 华山医院 三院 中医院 五一公园 碧沙港公园 绿城广场 科技馆 第五篇（第三部分） 周边配套分析 周边市政配套稀薄，生活配套档次较低。两方面都需要在营造小区的时候增加，创造优美生活环境、增加中高档日常必须生活便利设施。 从现有周边的配套看到： 第四部分 项目S.W.O.T分析 第五篇 项目分析 一、现有优势 二、现存不足 三、拥有的机遇 四、可能面临的威胁 第五篇（第四部分） S.W.O.T分析 由于项目尚出在前期设计阶段，因此更多的条件是可创造的。在此，对项目的条件分析，更着重于从项目的外部环境及项目在市场中所处地位的方面的考虑。 第五篇（第四部分） S.W.O.T分析 综合分析的前提 二、消费群的共性分析 三、现有商业的档次分析 一、区域消费者的消费习惯 第三篇（第二部分） 消费者研究 一、区域消费者的消费习惯 第三篇（第二部分） 消费者研究 区域人群的构成 中高端人群 中高收入政府公务员 附近居住的私企老板 附近居住的企业中高层员工 附近居住的年轻一代（家庭经济环境良好） 中低端人群 本区域国营单位的职工/下岗职工 原老城区的普通百姓 附近居住的企业的中低层员工 附近办公的企业中高层员工 附近办公的企业中低层员工 日间办公消费及日常生活消费 日常生活消费 日