2009佛山高明百灵路项目的 发展战略与策略概要报告.ppt

项目需要解决的核心问题 新型房地产公司组织架构 一、关键岗位控制原则 工程、预算负责人：把控工程施工，对接行政部门、设计单位、施工单位等。 营销负责人：把控营销工作，对接行政部门、营销公司、广告公司等。 人事行政、财务负责人：公司投融资、会计、出纳、合同管理、日常行政等。 总经理办：协调与战略合作伙伴、各业务单位之间的关系。 项目发展机会研判 外立面趋一 户型结构类同 园林绿化无特色 内部配套基本无 营销手段落后 目标客群一致 …… 项目发展战略定位 市场适销产品策划 项目开发投资建议 项目发展的其他建议 56 （23%） —— —— 在受36号文件影响下， 限制了阳台的塑造空间，因此，为增加产品力，加大产品的附加值空间，宜在经济型户型中营造夹层使用空间， 在有限的产权面积下，增加户型的使用面积。 备注 78 —— 56 —— 186 （77%） 合计 36 60—70 2房1厅 2房2厅 紧奏型2房 紧奏型3房 —— —— —— 3房2厅 3房1厅 3房2厅 2房2厅 房型 因受[佛规通]36号文件影响，佛山地区户型中的阳台投影面积不能超过房型面积的18%，超过部分按全建筑面积计算。 备注 —— —— 舒适型4房 —— —— 豪华型3房 100--120 小高层 舒适型3房 72 80—90 70--80 舒适型2房 户型比例 建筑面积区域（㎡/户） 所属建筑类型 户型类别 结论： 基于项目规模，本项目必然是走精品路线，高附加值路线，以中单价低总价实现项目突围，从而达成开发目的。 纪念中学地块户型产品建议 项目形象风格选取原则 风格形象选取条件： 1、项目风格主题定位原理 依据城市发展态势及项目未来区位价值； 依照区域城市定位——根据城市的主色调，保证方向准确； 依照项目资源：市政、景观、人文等； 依照项目主题定位——紧扣主题，突出项目形象； 2、项目建安成本控制原理 风格新颖，有视觉上的冲击，符合区域客户消费心理，同时又能低成本开发； 少钱不一定低形象，形象塑造关键在于艺术化搭配和处理； 结合项目产品策略，园林塑造立足于精品园林； 风格分析： 1、新古典建筑风格去除大部分古典风格的雕雕凿凿，表达一种大气、简洁的建筑的气韵和神态； 2、高档外墙材料运用，凸显物业档次； 3、园林于建筑的吻合，强调社区的生活质素； 4、市场上接受很高，深得消费者的喜爱； 5、因节点构件较多，成本相应较高； 6、建筑风格厚重稳重，而且与碧桂园的风格类似，容易给市场接受。 备注：注重构件营造——如钟楼，外立面层次感强，坡屋顶设计。 新古典主义建筑风格 方案1：新古典主义+后现代简约风格——百灵路项目推荐使用 方案1：现代简约建筑风格——纪念中学项目推荐使用 特点： 层次感强，有视觉冲击，因此类建筑多用飘窗，故此室内空间也较为舒适，且很实用。 方案2：现代简约建筑风格——双地块统一建筑风格 风格分析： 1、现代主义建筑，造型清新，富有时代感； 2、立面层次丰富，有视觉冲击； 3、着重玻璃材料的应用，室内空间采光性好； 4、诉说一个时代的语言，表达一种情感和凸显个性； 5、成本不高，形象档次高，时代感强烈； 6、节点营造层面，立足于时代感和人性化的打造。 立体式园林，从上到下充满景色，丰富园林空间的层次感，居住氛围更容易塑造。 立体园林营造 东南亚风情园林 多构件、多水体营造，小地方出大景观 东南亚风情园林 生活小品点缀，丰富生活的趣味，增加园林的观赏性质。 首层停车，园林景观化，居家园林无处不在。 东南亚风情园林 项目户型营造思路 户型营造思路： 1、项目户型主要以中小户型为主，因此走精致型线路是户型塑造的首要选择； 2、虽受佛规通36号文件的影响，户型在阳台面积附加值空间受到很大限制，但附加值还是有塑造空间，主要体现在以下几方面：户型的飘窗、落地玻璃窗（层高不足2.2m的空间）、隐藏式衣橱等节点； 3、强调功能的实用性，例如：空间的动静分区、干湿分区、主次空间划分、通厅设计、户型朝向及主卧、客厅等空间； 4、基于项目整体策略，走中档户型策略，因此很多功能空间要往使用性实用率方向去打造，将户型的实用性能体现出来； 5、户型核心突围策略：产品可错层、跌层等加强空间的立体感； 营造户型夹层产品，加强户型的使用空间。 实用户型塑造 备注：为增加户型的实用性能，在设计中，阳台设计至少有两个，其中一个以卧室的的标准进行设计，以利在日后需要利用时改造成卧室等功能空间。节点营造和强调，是小户型生命力的主要体现。 实用户型塑造 厨房 卧室 客厅 卫生间 玄关 楼 梯 夹层挑空 夹层 挑空 建筑面积：58.54㎡ 套内面积：45.66㎡ 节点： 1、飘窗、转角飘窗 2、通厅设计 3、动静分区 户型特点 4.9 米