07年桂林雁山项目全程营销策划报告.ppt

1.约定促销时间购房赠送迎宾路国道年卡一张； 2.约定促销时间购房赠送物业费（可约定半年或一年物业费用约1000-2000元）； 3.约定促销时间给予特别折扣（如九七或相应折扣来触动客户，加速有效客户的成交）； 4.完善客户带客户奖励制度，配合赠送高速公路年卡或物业费，刺激客户积极性，扩大成交范围。 六、客户奖励制度建议 D，??? 客户挖掘：以被动转主动，利用良好的资源运用直销和访销等方式，多渠道的挖掘和找寻潜在客户 结合项目第一居所特点，实施引导型销售管理 A， 销售人员着装： 可从项目特点考虑，舒适.轻松的着装风格。如舒适大方的运动套装。既贴近自然又与社区健康.舒适的主题辉相映。 B， 工作状态：主动热情。从客户进门开始，注意观察细节并注重引导。以高级顾问的姿态站在客户立场上考虑和审视问题，成为可信赖的购房参谋。 C，?? 引导型体验式销售：客户来访，在客户未到售楼处门口前，业务提前到达门口并替客户开门.问候并引导开始销售工作。销售过程中注重细节，多关心和了解客 户的需求。实施引导型体验式销售，带客户到现场体验及感受不同于市区的休闲度假的生活方式。 七、销售团队管理及激励制度 以“三高”激励手段，促进销售人员完成销售任务 1、高佣金及奖励制度 提供我们最高水平的佣金奖励政策，鼓励业务人员的销售积极性。 2、量化的高效管理 加强业务体管理，及组内对意向客户的追踪和电访数量、质量的监督管理。 被动的坐销和主动直销相结合，确定来访成交比；电访约访比等。 3、高淘汰率 制定明确的调换岗位和淘汰制度，阶段性淘汰后三名销售员，保证销售队伍的质量和效率。 * （三）推广定位 POSITIONING 桂陽大道國際富人住區，40萬平米精工建築群 （三）推广定位2 POSITIONING 全球优势资源整合住区 （四）传播核心 POSITIONING 终结富人住区的半整合状态 PART 2 战 术 项目整体推广步骤规划 阶段现状：基地不具备接待条件 阶段任务：整体形象入市，通过软文广告和户外广告，让富人区概念深入人心， 传播核心：趋势整合，从地段本身和城市运营的战略角度来阐述板块发展前景。 第一阶段 第二阶段 第四阶段 样板区（开盘前） 07年8月-9月 持续销售期 2007年11-12月 不具备示范区 07年6--7月 第三阶段 开盘 2007年9-10月 项目整体推广步骤规划 阶段现状：基地依然不具备接待条件，但已经接近开放时间！ 阶段任务：要让项目的核心差异化观点，通过异形户外广告，深入人心！ 传播核心：价值整合，强化与别人不同。 通过一分为二地方法来辨析项目诞生的居住意义。 第一阶段 第二阶段 第四阶段 样板区（开盘前） 07年8月-9月 持续销售期 2007年11-12月 不具备示范区 07年6--7月 第三阶段 开盘 2007年9-10月 本阶段： 平面广告 项目整体推广步骤规划 阶段现状：样板间开放，项目正式开盘。 阶段任务：销售要一次引爆，要引发整个桂林的轰动，项目开盘告知。 传播核心：力量整合，逐点展示资源优势和项目利益， 适时公布项目开盘时间，强调细节和生活感受的高人一等。 第一阶段 第二阶段 第四阶段 样板区（开盘前） 07年8月-9月 持续销售期 2007年11-12月 不具备示范区 07年6--7月 第三阶段 开盘 2007年9-10月 开盘平面广告 平面广告 说德式精工建筑 平面广告 说高尔夫社区园林 其它案名建议 《第四部分》: 销售策略 “站高看低”——站在城市发展的角度审视项目的运做，联合政府的影响力共同策划事件营销，在提升城市吸引力的同时，争取最有效地树立品牌知名度。 “抓大放小”——主要针对桂林及周边区域的高收入人群进行体验式营销，避免在针对普通大众的推广上浪费精力。 “高举低打”——高品质产品与低价格形成强烈反差，高性价比超过客户的心理预期，达成迅速成交的感性冲动。 “慢优快劣”——通过动态销售情况，随时调整销控策略，保证各类产品的均衡销售，避免滞销户型出现。 一、销售策略原则： 通过精准营销和有效利用我们资源，增加来访量。 建立客户奖励制度，支持客户营销，从而达到口碑传递的良性传播。 科学、严格的价格体系是保证销售顺利的基础。 动态销控、价格销控组合成为本项目的销控策略。适当通过价格来实现销控，既引导购买又保证总均价的完成。开盘阶段销售率达到25%前，保持30%左右房屋的销控总量。 对于低价项目，必须严格折扣制度，保持项目品质。 适时推出系列销售优惠政策才能促进成交。 通过有效管理，加强业务员的良性竞争意识，实现销售业绩。 吸引客户