2008年上海朱泾汇福商业中心业态定位报告下.ppt

新城区商业业态 该区域目前商业经营种类相当单调，业种显得过于单调、功能性较差，且住宅社区的人气积聚和消费习惯需要较长时间的培养，商业业态方面呈现出典型的新兴房产开发区特点。 区域内商铺以社区商铺为主，但真正内满足社区居民日常生活需求的业态极其缺乏，这也是导致新区人口导入速度缓慢的原因之一。 朱泾商业售价 老城区 秀州阁商铺：约5000 元/平方 万安街老商铺：11500-12000元/平方 康隆：9215元/平方 新城区 金上海休闲广场：8989元/平方（回报率三年20%） 新都会：8000 元/平方 金龙新街440号（世纪联华）：10000-12000元/平方 金玉良苑：6000-7800元/平方 朱泾商铺供需状况 朱泾商铺供需状况 住宅社区的人气积聚和消费习惯需要较长时间的培养，而且由于社区商业一般由住宅开发商附带开发，而其商业地产开发水平较差，从而使社区商业项目的投资前景不太明朗，购买需求不旺，部分社区型商铺甚至出现滞销。 总结及建议 老城区的商业已基本能够满足大多数当地居民的需要。人口消费需要的饱和是阻碍朱泾商业发展的最大阻力。 改变新的商业模式------据调查，朱泾的主营商品还并不十分得齐全，如百货类商业产品及Shopping mall商业形态在朱泾并未开展完备。当地居民也频频提出此类的要求予以建议；一个舒适，明亮的大型综合广场是当地居民所迫切需要的，所以大家对金上海广场和周边的发展期望甚高。朱泾镇缺少的是一个地方核心商业休闲广场（Mall)。 休闲广场里应引进超市，以聚集人气。还应设立酒店，这样既提高了Mall的档次，更可成为朱泾镇的地标性建筑，来达到让其他地区的消费者认同并前来消费。 相应措施： 打造朱泾新的商业模式：本地区虽然商业供应量大，但缺乏真正意义上的商业休闲核心。 必须导入更多消费需求，拉动需求：除了尽可能挖掘本地需求以外，朱泾以外其他金山地区乡镇，甚至浙江区域的消费群也是本案需要吸纳的消费群体。 引入大卖场主力店：整个朱泾大卖场仅有华联超市、世纪联华、好又多(非正牌)等三线品牌超市，严重缺乏一线品牌（如乐购、家乐福），大卖场主力店能够聚集人气，同时还能带来极为丰富的商业资源，起到统领整个朱泾商业的核心作用。 打造项目的地标性：确立地区口碑的重要表现形式。 第三部分 区域性商业的发展研究 所谓区域性商业是指以一定地域居住区为载体．以区域内社区居民为主要服务对象以便民利民为宗旨．以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚．提供日常物质生活 精神生活需要的商品和服务的属地型商业。 本项目所处的朱泾镇为典型的人口居住区，区域内的商业设施相对陈旧，虽能满足居民日常生活所需，但对于能提高居民生活质量及社区归属感的属地型商业设施仍比较缺乏。 美国的社区商业中心 美国的社区和外面是基本分离的．一般在社区里．小超市，餐饮店．快餐 宠物服务．自助洗衣店都很多．这些都是社区居民生活上不可或缺同时又要求快捷服务的，而这正是社区商业的优势所在。 美国的社区商业中心有两大发展特点．一种是在“中心”内有一主题．如以一家大超市为主．附带部分折扣店或全部专卖店．厂家直销店等 另一种是突破传统观念 呈块状型与周围的文化娱乐等设施结成联盟．使块状不一定只位于一幢建筑．而是扩展为一个较大的消费空间。 美国的社区商业中心 国外的购物中心分为地区型购物中心．社区型购物中心和近邻型购物中心三种．以美国为例．对三者进行比较．区域性购物中心在面积，服务人口商店数目等方面都高于社区型购物中心和邻里型购物中心，区域购物中心的雩售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们一站式购物的满足能力．迹向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。 因此，区域性购物中心在各国城市整体商业中具有重要的地位．例如．在美国2000年全国区域型购物中心零售额为4494亿美元．高于近邻型购物中心l3205亿美元)和社区购物中心1429亿美元。 日本的社区商业中心 商业街协同组合 是日本颇具传统特色的一种社区商业中心 例如．日本东京都神乐坂商业街．就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在1O0多米长的步行街两侧．散落着连户商铺．中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺花店 迷你高尔夫馆 蔬累铺美容店乃至证券所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业 保护城市的传统文化特色的重任 在日本便利店除了卖及时快速消费品之外．还有代收水煤电各种费用的服务．并且．还可以代售车船票，提供快递业务等。很多便利店24小时经营．并设有取款业务．人们从家里到便利店几分钟的时间就可以取到款，非常方便。 新加坡的社区商业中心 新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面．配建和设置了相应的商业