天津蓟县2006—004号宗地项目产品概念策划.ppt

六、未来形成的可售产品形式（续13） Part11 本案的产品概念 总面积: 54.07平米 私人度假式别墅/私人生活别墅示例 总面积：98.38平米 一层面积：72.83 平米 二层面积：25.55平米 一层 二层 私人度假式别墅/私人生活别墅示例 六、未来形成的可售产品形式（续14） Part11 本案的产品概念 Part12 开发顺序 整体概念先行，通过整体概念的推动，先行进行产权部分的开发与销售，争取一定量的资金回笼。在资金可平衡的基础上，再行考虑娱乐综合体的启动与开发。 本项目目前的关键性任务——产品概念策划与概念设计 1、深入研究地块条件，及近邻的山水条件（包括国家地质公园）； 2、对蓟县及周边区域的旅游度假经营情况进行深入的调研； 3、对京津地区的大型娱乐综合体进行深入调研，深入研究京、津两地的休闲度假类产品； 4、在以上基础上，进行深入的产品概念定位研究，以确保本项目的产品概念即符合市场趋势，又 能产生强大的差异化吸引力。 最后建议 THANKS ATTENTION： 本提案属竞标文件，文件中涉及的本案《产品概念》，以及其它同性质的策略/创意内容，属我司单方知识权益。在未与我司书面达成相关合作关系之前，任何机构/或个人，均不宜直接或修改使用 Part5 产品概念定位的基本方向 由于蓟县， 1、地处“环渤海经济圈”——两大核心城市的“亲密点”； 2、与北京仅距88公里，在构造“京津两地2小时通勤圈”中，属近距离的联系点； 3、天津唯一的半山县，天津的后花园； 4、丰富的旅游资源，名胜古迹。具有京津两地的“后台度假城市”的潜质。 由于本用地， 1、是蓟县辖区范围内，目前唯一的山水景观条件齐备的开发用地，极为适合做旅游渡假产品； 2、所处区位，属休闲度假组团。且靠近城区中心，配套条件好，到达各旅游景点的距离便利均衡； 3、背靠府君山，国家地质公园——以中上元古界地质剖面闻名世界，且具有丰富优美的山体景观资 源与体验资源； 4、南眺翠屏湖。 5、本身地处浅山区，具有自然多变的地形条件，容易建造出极具个性的生态性居所建筑群落。 因此，本案概念定位的方向适合：度假型居所群落。 Part6 产品概念定位的消极因素 本案若定位在度假型居所，也是度假居所中的大盘。 将会遇到一定的难度： 1、蓟县虽然称为天津的后花园，但并未形成强吸引的态势——这主要由于蓟县的城市定位 相对模糊，没有明确“度假城市”的定位。各种景观名胜资源仍处于“自然吸引消费”， 没有真正成为京、津两地的度假消费的“强磁场”。 2、实质上，在本地块周边及近邻所建项目，其社区规划与建筑形式，都仍是城市住宅的基本 类型，周边区域正在被简单地“城市化”，这种城市化趋势，显而易见是对该区域自然资 源价值的一种消极因素。 3、本用地所取得的容积率指标较高，在建筑形式的统筹上难度相对较大。 关键难度——本项目所处城市、环境、用地，均缺乏强而有力的先天性吸引因素。 Part7 产品概念定位的积极因素 同样，深入地看，本案的概念定位也存在着积极因素： 1、位于城市度假休闲组团，是唯一的一块背山面水的地块，有利于建设开发高品味的度假居 所类产品。 2、其背靠的国家地质公园（中上元古界），举世闻名，丰富的山地景观资源可与本项目进行 有机的整合，形成极具特殊性的度假游憩系统； 3、是该县最大的楼盘/若定位于度假产品，也将是京/津两地山水度假大盘； 4、针对天津而言，做为一个临海的城市，山景具有一定的稀缺性，对天津有一定的吸引力； 5、针对北京而言，其距离仅88公里左右，与北京密云、怀柔、平谷等郊区县距离相当。适合 于建设针对北京市场的度假休闲性居所。 Part8 概念定位与蓟县的关系 1、概念定位的目标，将本案塑造成吸引津、京两地的极具特色的度假居所群落。 2、同时兼顾部分当地改善型居住的要求（当地高端人群的置业消费）。 3、但不能简单、孤立地考虑本案的定位，因为本案很可能面临着这样一个问题：做为大盘， 城市自身的市场容量有限。必须扩大市场范围——吸引京、津两城市。而这样，也就决定 了本案与蓟县这个城市两者之间的高度依存关系——这个项目需要卖“蓟县”。 4、因此，本案应主动成为蓟县的城市自有特色资源的整合者，使之成为蓟县完善自身城市机 能的一个关键性的构成。从而在这个层次上，开发商也站在了一个城市运营商的高度上， 来考虑整个项目的概念定位。 5、实际上，蓟县的旅游业，基本仍停留在一个“初级层次”上。各类旅游资源通过“陈 列”，来获取价值。这些旅游资源未被有机整合，从而也欠缺升华。蓟县的城市魅力也缺 乏打造。本项目缺乏足够的城市