信立怡高2010年济南蓝石项目营销策划提案.ppt

报告逻辑结构 报告逻辑结构 报告逻辑结构 项目成功营销所面临的核心问题 报告逻辑结构 报告逻辑结构 报告逻辑结构 项目营销的突破点（基于4P） 构筑“4大亮点”，形成排他性竞争壁垒： 1、湿地公园+地产：构建豪宅新的开发模式； 2、打造独特产品：形成绝对产异竞争，引导新需求模式； 3、生态技术运用：提高产品附加值，构建生态养生社区； 4、极致体验展示：提前兑现开发承诺，以形成新溢价； 3分钟感动客户动线 三大战役饱和攻击，决胜市场 项目整盘开发节奏 对前期客户资源进行系统化的维护，为本项目进行针对性的圈层营销奠定基础 圈层营销2：蓝石项目风情摄影展 活动2：邀请婚纱影楼及摄影爱好者，采集项目精美照片，举办摄影展 时间：2010年7月 出席人员：婚纱影楼、媒体记者、摄影爱好者、意向客户等 参与方式：活动主办 关键词：热情西班牙 五星级水上会所 推广主题： 感动的力量在现场 西班牙生活完美绽放 生活体验战：2010年8月—2011年8月 跨界营销1：名流界+地产界 活动1：济南首个高端水上会所开放舞会 时间：2010年8月 出席人员：时尚界名人、演艺界、体育界名人，著名节目支持人、开发商及客户代表 参与方式：活动主办 跨界营销2：美食界+地产界 活动2：御庭尚水，顶级养生SPA及西班牙美食月 时间：2010年8月 出席人员：时尚界名人、演艺界、体育界名人，著名节目支持人、成交客户代表 参与方式：活动主办 跨界营销3：体育界+地产界 活动3：西班牙网球明星纳达尔做客蓝石项目，暨项目开盘酒会 时间：2010年9月 出席人员：济南体育界名人、网球明星、意向客户等 参与方式：活动主办 跨界营销4：时装界+地产界 活动4：百达翡丽名表鉴赏会 时间：2010年10月 出席人员：时尚界名人、演艺界、体育界名人，著名节目支持人、成交客户代表 参与方式：活动主办 圈层营销1：感恩岁末跨年酒会 活动1：在水上会所举办答谢媒体及客户的跨年酒会 时间：2010年12月 出席人员：媒体记者、已成交客户，及新意向客户等 参与方式：活动主办 圈层营销2：高尔夫球联谊赛 活动2：蓝石举办项目启动一年高尔夫球联会赛 时间：2011年5月 出席人员：已成交客户，及新意向客户等 参与方式：活动主办 4大亮点的构建 精准传播体系 1 2 3 销售保障体系 4 回款及媒体费用预算 5 6 策略下的目标达成体系 7 跨界营销体系 圈层营销体系 入市时机、营销布局 销售组织 保障体系 分批推盘控制放量体系 高积累的 饥渴式营销体系 超级销售团队体系 渠道及圈层开发体系 饥渴式营销的本质是通过高效的推广实现快速的客户积累和其心理预期提升，最终带来的项目的高销售速度和高成交价格。 饥渴式营销的本质 饥渴式营销的6大成功秘诀 第一成功秘诀：高形象入市 第二成功秘诀：以高带低，实现大量聚客 第三成功秘诀：形象不断升级提升客户心理 第四成功秘诀：房源与蓄客客户最佳比例为1：1.5 第五成功秘诀：多次开盘，价格小幅稳步攀升 第六成功秘诀：产品品质实际形象与承诺一致，并及时配合销售。 饥渴式营销操盘手法及认购策略 2010.3－5 2010.9-10 2010.6-7 2010.8 营销中心开放前 电话蓄客 在项目现场留销售电话，销售员在办公室接听电话，实现提前蓄客。 营销中心开放 一、以高品质产品树立形象 三、以价格产品聚集客户 以明星产品吸引眼球，树立项目高端形象；以低价格产品突破市场，形成价格落差，大量聚客 开盘前，推出洗筹政策， 前期客户交足10万元，即可享受2万元开盘优惠，优惠选房。 5万元方可认筹，成为蓝石高端客户，有机会参加选房。 交10万元，享2万元优惠，并优惠选房。 开盘 操盘手法 第一批未选房客户可在下次开盘中享受提前选房 当客户与预推售房源比达到1.5：1时，即开盘推出新房源。 销售组织 保障体系 分批推盘控制放量体系 高积累的 饥渴式营销体系 超级销售团队体系 渠道及圈层开发体系 1月 5月 4月 6月 9月 4月 10年 12年 11年 13年 14年 营销节点 一期推广 9月 一期建设启动 一期开盘 二期开盘 一期清盘 二期清盘 三期开盘 三期清盘 5月启动区完工 9月一期建设竣工 建设进度 3月二期建设启动 4月二期建设竣工 6月三期建设竣工 5月三期建设启动 说明： 项目总建筑面积约40万平米，定位为近郊大盘豪宅，计划开发周期3-4年； 一期建筑面积约7万平米，产品供应为别墅、花园洋房、高层；二期建筑面积15万平米，产品供应为别墅、花园洋房、高层；三期约18万平米，产品供应为高层。 2010年1月一期建设启动 2011年9月一期竣工 2010年5月一期建推广启动 2010年9月开盘 2010年底清盘 2011年3月二期建设启动 2013年