2007深圳莱蒙龙华项目策略发展报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 关于车位建议 根据2＃地块建设用地规划许可证，地块规划车位数为1770个，按照本司对2＃定位的总户数2697，车位与户数比约为0.66：1 结合市场中高档主流项目车位与户数比1：1，考虑本项目户型以中偏小定位，建议车位与户数比为0.8：1，则2＃地块车位总数为：2145。 建议所有车位产权均归开发商所有及可销售性；否则，其所有权及收益均归属业主共同所有。 * 整体开发策略 1、通过开发商品牌提升项目品牌；2、通过已开发的水榭花都、水榭涟山等高端产品提升客户对项目信心；3、通过2、3、4、5#形成二线区第一大盘形象；4、利用片区推动，指引后期开发步骤； 核心定位 拥有成熟豪宅和城市综合体开发经验的实力开发商在二线拓展区打造城市综合体项目 市场定位 符合区域市场主流人群需求、代表发展商开发能力和区域发展水平所一致的中高档住宅，树立莱蒙公司企业品牌形象. 开发方向 2#地块——开拓者的战略地位，5#地块——住宅中的精髓， 3#、4#地块——闪亮的收官之作； 形象定位 现代都市气息的，与新城发展一致城市综合体 户型定位 占据主流市场，一期以满足首次置业为主、二次置业为辅，二期面积略由放大 价格定位 根据市场比较法与经济推导法得出，项目届时推出价格约为13000-14000元/㎡ * 莱蒙都会 深圳城市发展的汇集和升华 深圳生命力的汇集和升华 莱蒙城市综合体和豪宅开发经验的汇集和升华 莱蒙都会目标 * THE END！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 3*2*2 125㎡——目标客户定位 面积占比7% 均价：14000元/㎡ 总价：125*14000＝1750000 （大的首付2成，小的付3成） 首付：410000 20年月供：10583元/月 主要目标市场的描述——城市中坚阶层（多次置业者） 客户基本特征： ?与110㎡客户基本相近 客户需求特征： ?与110㎡客户基本相近 客户形态描述： ?该类客户处于事业成熟阶段，更好地享受生活、可能会父母一起居住，以产品舒适性为考虑要素 ?更注重家庭，有很强的责任感，孩子也已长大 ?无太大经济压力，在买房时较为挑剔，看重楼盘的综合素质。 非主力客户分析 * 4*2*2 140㎡——目标客户定位 面积占比10% 均价：14000元/㎡ 总价：140*14000＝1960000 （大的首付2成，小的付3成） 首付：450000 20年月供：11458元/月 主要目标市场的描述——稳定资产阶层（多次置业者） 客户基本特征： ?年龄介于35-45岁之间。 ?后小太阳之家（业主+1-2孩子未成年小孩）或者三代同堂 ?家庭收入40-60万以上； ?户型面积需求130-140平米之间。 ?主要来源区域是福田、罗湖中高层管理者。 客户需求特征： ?自住需求主导，追求高品质产品，对精致打造的产品十分喜欢，看中社区内部环境和安全性。 ?部分因家庭结构变化（孩子考虑结婚、需要更大户型（比如传统潮汕人的多代同堂）。 ?客户购买力较强。 ?物管及品牌在决策中起到关键作用。 客户形态描述： ?具有话语权，企业、公司的风云人物 ?想要更好的居住环境，给家人一个更舒适更安全的地方 ?注重家庭，更注重小孩的教育培养，给小孩提供上好的教育条件，并充满希望。 非主力客户分析 * 顶层复式 考虑面积比占3% 均价：14000元/㎡ 总价：220*14000＝3080000 首付3成：930000 20年月供：18865元/月 主要目标市场的描述——城市财富阶层（多次置业者） 客户基本特征： ?年龄介于35-45岁之间。 ?家庭结构较大，如三代同堂等（业主+孩子+老人） ?家庭收入60-100万之间； ?主要来源区域是周边村民(自有村屋）、私营企业主。主要从事商业等传统行业 客户需求特征： ?此部分人群关注社区整体档次、安全性及能够体现其身份和档次。 ?部分家庭由于子女与父母分开居住而购买。 ?看中物业的保值能力 客户形态描述： ?此类客户大部分属于苦尽甘来型客户，踏实保守，实用主义观念浓厚，喜好证明自己实力与品位 ?受教育程度一般，子女已基本成人，购房经验更多参考圈子里的朋友。 非主力客户分析 * 开发顺序研判 人民南路 富国路 通往——新区大道 二期 （分期开发方式二） 一期二批 一期