2011年深圳金地名津商业营销方案.ppt

金地名津商业营销方案初步建议 深圳中原·事业一部 荣誉出品 2011年7月26日 深圳整体商业市场分析第一部分 1.1、宏观政策对商业市场的影响 楼市调控政策加码： “新国八条”： 2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”），调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。新“国八条”的出台将“限购”推向了顶峰，房产税以及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资空间进一步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地产投资价值再次提升。 “限购令” ：因房地产调控政策，“购房受限”的部分投资者转而投向商业地产领域。随着投资商业地产的热度上升，也带动了深圳市商铺、写字楼租售价格的攀升。 特点：针对住宅市场、调控频繁、力度加大、打击投机行为，对楼市资金形成挤出效应。 流动性资产过剩，通货膨胀明显 继续适度宽松的货币政策：市场流动性资产过剩明显，通货膨胀明显持续走高，价格上涨明显； 人民币升值，加息，热钱涌入，加速资产上涨 近期人民币升值明显，国际资金借道进入中国市场，加速资产价格上涨； 央行加息，国际资本存在套利空间，加剧热钱涌入中国。 总结：宏观政策对商业市场形成利好，投资商业地产是寻求资产保值增值的一种较好途径。 1.2、商业市场批售及成交情况 1.3、商业市场近期销售情况 1.4、商业市场总结及未来发展趋势 总 结： “限购令”等政策出台后，住宅市场投资行为受到打压，楼市资金挤出效应显现； 通货膨胀势头明显，人民币升值和加息加速热钱涌入，资产价格上涨； 批售量的大增预示着未来供应量增加，从长时间来看，供应量扩大将对价值上涨形成压力； 成交均价持续稳步上涨，商业投资前景明朗，投资价值显现； 近期商业市场以社区商业为主，成交活跃，核心价值清晰的项目销售均价比较高。 未来发展趋势： 随着批售量的陡增，预计未来商业放盘量将呈增长势头，但由于近期商业市场的活跃，供应市场扩大短期对价格上涨的压力不大，市场价格仍将保持稳步上涨势头。 结 论： 在当前宏观政策下，商业项目推盘时机成熟，本项目应该借此良机尽快推盘销售。 2.1、福田口岸区域商圈分析 2.2、典型口岸商业——罗湖口岸商圈分析 2.3、深圳南山口岸—西部通道附近商圈分析 口岸商城随着地铁的开通，价值不断飙升 2.4、福田口岸商业市场总结 3.2、区域交通分析 3.3、区域消费力分析 3.4、典型商业项目分析 3.5、项目四至分析 3.6、商业平面规划情况 3.7、项目SWOT分析 【运作模式】 运作架构： 中原将成立【中心城商业项目-团队核心脑】，作为特别团队服务项目，整个【核心脑】将由深圳中原董事总经理-李耀智、二级市场总经理-郑叔伦、二级市场常务副总-玉家雄、二级市场副总经理-张爱菲、事业部总经理-赵大中、A组营销总监-葛讯、C组营销总监范霞 等，7人组成。 运作方式： 【中心城商业项目-团队核心脑】将作为中原核心团队，全程指导策划团队、销售团队、辅助团队以及全公司资源的调动。 销售副经理 组1：资深经理顾问 销售人员 项目总监 项目经理 组3：资深销售顾问 销售人员 销售人员 销售人员 销售文员 销售人员 销售人员 销售人员 销售人员 售后服务组及签约组 支援小组 20名候补中原销售冠军 20名部门策划助理 小组制： 配置6名资深销售顾问 【销售团队架构】 销售人员配置 入门基础： 大学以上学历，有一定英语基础； 男销售人员身高175cm以上，女销售人员163cm以上； 外在形象内在气质具佳，仪态端庄，谈吐大方得体，思维活跃，反应敏捷； 公司全年销售业绩排名30名以内，其服务项目业绩前三名； 具备高端豪宅项目3年以上的销售经验； 一个楼盘的品味高低，不仅在于眼见的展示，更在于展示人自身！ 销售人员配置 特殊时期： ——由中原负责，借调20名以上人员，进行全程辅助； ——由中原各个楼盘销售冠军，组成的杀单小组——“飞虎队”，直接协助本盘销售员进行杀单，务求不放过任何一个可能成交的客户 ——由中原各大豪宅项目，分别安排专人驻场、call客，以保证项目的热销氛围，进一步促进杀单。 金地 名津广场 祝项目圆满成功！ 谢 谢! THE END * * * * * * *