2012年禽蛋市场地块项目定位报告1.ppt

项目热销分析 多年的品牌沉淀 极具销售说服力的营销展示现场 人员渠道营销（派单） 紧凑实用，普遍带赠送面积的高性价比户型 对客户体验，客户现场触点的每一个细节的精心设置 持之以恒的以带动口碑宣传为重的活动营销 重点分析项目——普罗旺斯·东岸 天晟普罗旺斯2009-2010业主置业目的分析 改善 环境 成家 结婚 为子 女买 为父 母买 养老 自住兼投资 纯投资 2房 42.1% 2.6% 13.2% 5.3% 5.3% 15.8% 13.2% 2变3房 62.5% 2.5% 15% 10% 5% 0 0 3房 6% 60% 15.2% 0 3% 3% 12.1% 合计 46.9% 3.1% 12.3% 4.6% 3.8% 5.4% 6.9% 2房客户中中老年群体比重应较大，主要动机应是出于资产保值、投资和买房养老（但目前据销售人员反映购买2房的中青年客户群体也在增加）； 3房客户刚性需求为主，为子女或自己准备的结婚用房的比例最大。 重点分析项目——普罗旺斯·东岸 客户分析 天晟普罗旺斯2009-2010业主客户年龄分布 　 20-30岁 30-40岁 40-50岁 50岁以上 2房 23% 29% 34% 14% 2变3房 17% 48% 22% 13% 3房 26% 22.20% 44.40% 7.40% 合计 21.30% 35.20% 31.50% 12% 分析： 购买2房的业主中，年龄段越大，客户比例越大，可以分析出2房置业者年龄偏大（但目前购买两房的青年客户群体在增加）； 2变3户型业主主要特点是中间大，两头小，表明该户型刚性自住需求高于投资客，大部分30-40岁客户面临上有老，下有小局面，但购买力有限功能合适，性价比高的2变3成为了这一年龄段客户首选，后续本案大量2变3户型，在投资受打压情况下，应具备较好市场基础。 3房业主中，两端大于中间，说明铜梁市场对3房偏好还是较明显，20-30岁年轻客群希望置业3房一次到位，40-50岁业主比重最大，主要动机也还是为子女买房成家为主，同时兼顾改善居住环境。 重点分析项目——普罗旺斯·东岸 客户分析 小型私营企业 政府机关 大中型国企 股份制企业 事业单位 小企 业主 个体 经营 私企 职员 政府机 关领导 政府机 关职员 金融银行 其他企业 教师 医生 其他 未知 2房 4.3% 28.3% 30.4% 0 0 4.3% 0 8.7% 8.7% 6.5% 8.7% 2变3房 13% 27.8% 13% 3.7% 5.6% 1.9% 0 9.3% 5.6% 1.9% 18.5% 3房 5.3% 28.1% 5.3% 6.4% 0 6.3% 6.3% 3.1% 8.4% 3.1% 38.6% 合计 10.6% 28.0% 18.2% 3.8% 2.3% 3.8% 1.5% 9.8% 5.3% 1.5% 16.4% 56.8% 6.1% 5.3% 16.6% 16.4% 分析： 私营经济行业是最主力客户来源（销售人员反馈现在依然如此），教师，医生群体是不可忽视的补充客源，政府机关比重偏小，低于比预期要小（但欧鹏项目政府机关单位客群占比较大）。 天晟普罗旺斯2009-2010业主职业分布 重点分析项目——普罗旺斯·东岸 客户分析 分析： 外地返乡购房群体比例高达43%，如实反应了铜梁实际经济情况，外出务工群体庞大且是不可忽视的购买群体。 　 工业园区 塔山片区 （包括2公里附近） 老城区 白龙大道 乡镇 外地 工作区域 9% 9% 14.3% 2% 23% 43% 常住区域 0.8% 22.5% 22.5% 4.2% 27% 23% 天晟普罗旺斯2009-2010业主区域分布 重点分析项目——普罗旺斯·东岸 客户分析 主要买点 园林 地段升值 习惯这一片区 建筑风格 物业管理水平 自身配套 比例 66% 14% 1% 12% 5% 2% 主要抗性 区位偏 上学不便 —— 周边环境差 ------ --- 比例 41% 17% ------ 41% ------ --- 天晟普罗旺斯2009-2010业主买点及抗性分析 分析： 项目园林景观再次成为吸引客户成交的最主要因素，其他因素卖点表现乏力，现场的直观感受和体验最具效力； 区位和周边环境是项目目前面临的主要抗性，子女上学依然是家长关心的重点（本项目在区位方面比较优势更加明显）。 重点分析项目——普罗旺斯·东岸 客户分析 规划布局 产品形态：包括高层、洋房及空中别墅3种类型 立面风格：洋房/别墅为新古典风格 规划布局：一期由3栋高层，2栋洋房，1栋空中别墅组成； 二期有3栋高层以及4栋别墅组成； 建筑密度：/ 绿化率：40% 重点分析项目——华府