2012年禽蛋市场地块项目定位报告5.ppt

* 第四部分 商业定位篇 商业发展方向定位 商业发展方向初判 区域及地块本体分析：本案在两大中心商圈辐射范围内 教育园区 东部新城行政商业中心区，新兴住区 欧鹏中央街区 新车站及周边商业区 老城区商业中心 工业园区 商业发展方向初判 区域及地块本体分析 本案地块所处区域尚未形成商业氛围，加上快速干道切割，与铜合路，塔山东路其他路段的临近商业断档，未能与已成型商业的自然延伸与融合； 地块在铜合路与塔山东街交汇处 地块所在铜合路路段 地块所在支路 学府大道 铜合路 修建中的支路 商业发展方向初判 区域及地块本体分析：与老城距离近，交通通达性和可见性高 商业发展方向初判 教育园区。2015年，由3所高职、3所中职、2所教育中心组成，并容纳师生3.5万人 居住片区。现有包括普罗旺斯，尚品世家等项目约10000户3.2万余常驻业主 区域及地块本体分析：短期本案周边1公里半径内常驻人口约6.7万人 商业发展方向初判 区域及地块本体分析：规划指标数据 用地性质为商住用地，总建面16万平米， 其中商业4万平米。 本项目商业的发展类型选择？ 按照其辐射范围，商业一般分为三个层次： 城市商业中心：处于城市新老中心商圈辐射范围内，突破难度大； 社区商业：无法支撑本案商业体量，无法为发展商实现利润最大化； 区域商业中心：虽然区域供应量大，但是具备常驻人口基础，同时尽管区域市场竞争激烈，但商业各自为阵，无具有号召力的区域中心，因此是可深入研究探讨的方向。 商业发展方向初判 定位区域型商业中心面临的最大挑战？ 区域商业供应接近饱和！ 商业发展方向初判 商业发展方向初判 区域及地块本体分析： 区域内社区商业供应量饱和，人均商业面积达1.7㎡/人,超越商业发达区域水准 （国家居住区公共服务设施配套标准对商业服务配套规定为0.7-0.91㎡/人） 项目名称 商业形式 体量 尚品世家 社区商业 1.3万方 普罗旺斯 （1、2期） 社区商业+小型独立商街 3万方 新天地 社区商业+百货 2.6万方 香樟郡 社区商业+集中商业 1.6万方 金豪佳苑 社区底商 1万方 本案 待定 4万方 合计 11.5万方 应对策略： 商业发展方向初判 主动强势的中心化定位，抢占区域竞争制高点，争夺最大市场份额； 立足区域之余辐射全城，找城市商业的差异化定位，做商业需求的补缺者。 关键举措三：1个以上具备吸客力的主力商家，多个具备市场号召力和影响力的品牌商家进驻 关键举措一：规模占优 关键举措四：通过高调的营销宣传牢牢在市场中占位，抢得先机 关键举措二：能吸引人气，带来良好体验的商业软硬件环境 商业发展方向初判 主动中心化策略四大关键举措： 吸引什么样的品牌商家？ 根据天晟其他区县及铜梁相似区域市调显示，新兴居住区最易聚集是商业业态主要包含了以下类型： 商业发展方向初判 商业发展方向初判——南川案例 商业发展方向初判——长寿案例 商业发展方向初判——铜梁案例 商业发展方向初判 商家类型 数量 单店体量（㎡） 体量合计 潜在商家 备注 大型社区超市 1 1500-3000 1500-3000 华润万家 渝百佳 关键因素 银行 1 1000-1500 1000-1500 三峡银行 支行 2 300-500 600-1000 已在铜梁设立支行的银行 营业厅或分理处 大型品牌餐饮 1 1500-2000 1500-2000 陶然居，小天鹅 量贩式KTV 1 1000-2000 1000-2000 好乐迪，音乐龙 周边有学生群体 足浴保健 1 500-1500 500-1000 富侨，北海道 中型品牌餐饮 5-8 300-600 1500-4000 秦妈。齐齐火锅 茶楼咖啡 2-3 300-500 600-1500 天福茗茶 合计 消化体量约8200-16000㎡（约1万余平米左右） 商业发展方向初判 辐射全城的特定商业市场机会点寻找 购物中心 精品零售街区 餐饮休闲娱乐街区 百货商店 酒店 专业市场 ？ 商业发展方向初判 辐射全城的特定商业市场机会点寻找 购物中心 百货商业 天晟认为，在一个10-20万人的小县城，区域狭小且经济发达程度有限，传统商业中心一般只有1个，同时相对较为闭塞的环境更是养成了市场根深蒂固的传统的消费理念和习惯，排他性更强，强行改变市场习惯，在非传统商业中心区域打造购物中心或百货类零售物业，难度非常大，风险高，建议放弃。 商业发展方向初判 辐射全城的特定商业市场机会点寻找 精品零售 同上，区县市场传统消费习惯根深蒂固，且由于区域狭小，距离间隔短，对于休闲逛街购物这类特定需求而言，周边消费客群更愿意多走几步路到传统商圈中心而非选择就近消费，难以支撑大量的此类业态商业，建议放弃。 商业发展方向初判 辐射全城的特定商业市场机会点寻找 餐饮休闲街区