2012年西安嘉园崇皇项目整体定位3.ppt

* * 城市郊区化驱动 项目的核心驱动力必须具有可持续性，而项目发展初期城市郊区化模式难以驱动项目发展，不能作为本案的核心驱动力 适用条件： 适用条件 城市发展饱和，郊区化成主流； 区域房地产价格相比城区具有较大优势； 区域为认可较高的郊区化板块，并且具备完善的公交系统与中心城区连接； 通过建筑、景观发力，营造独特的生活方式，形成自成一体的生活体系，克服远郊陌生性； 克服远郊劣势能力差，抗郊区化指数2。 针对本项目： 目前泾渭工业园板块非西安市传统认知的郊区化板块，未来规划以工业为主，项目发展初期公交系统不完善； 项目所在区域整体价格低，与周边比价格不具备竞争优势； 该驱动模式克服远郊能力相对较低，难以拉动大西安客户； 该模式对资金实力有较高要求，通过多方面发力，打造高品质项目。 项目发展初期，区域还难以成为客户认可度高的郊区化板块，并且该模式克服远郊劣势能力差，不建议作为本项目的核心驱动力。 结论： * 主题驱动 主题驱动需要强大的品牌和社区文化作为支撑，而项目初期不具备支撑条件，主题驱动不能作为本案的核心驱动力 适用条件 区域整体宏观经济发达，郊区化成为主流，而所在区域价值不足以支撑郊区化进程，需要强势主题带动开发； 城市居住需求多样化； 项目品牌、企业品牌普遍被认可； 克服远郊劣势能力不足，抗郊区化指数3。 适用条件： 针对本项目： 本项目所在区域价值确不足以支撑郊区化进程，单从这一点看需要主题，但是否要以主题作为驱动呢？ 主题驱动需要强大的品牌和社区文化作为支撑（例如奥林匹克花园），而项目初期不具备支撑条件，将影响到项目初期普通消费者对主题配套的信心； 项目初期郊区置业抗性大，没有与城市相连公交系统，单纯一种主题根本无法成为购房者郊区化置业的驱动因素。 主题对郊区化进程而言是充分不必要条件，而项目初期不满足主题驱动对企业品牌的要求，单一的主题驱动无法满足对项目快销的诉求。 结论： * 教育+配套驱动 区域配套不完善，有足够的客户作为支撑，且教育+配套驱动可持续性强，可作为本项目的核心驱动力 适用条件 区域认知度不高，不足以支撑郊区化进程； 客户对教育及配套较为敏感； 教育及商业配套条件较差； 区域周边就有足够的置业需求支撑； 克服远郊劣势能力不足，抗郊区化指数3。 针对本项目： 通过客户访谈，了解到园区客户到马家湾板块置业，主要看重马家湾的配套设施，可见配套正是目前工业园区板块缺乏的，并且客户对配套较为敏感； 目前区域内通过前面区域规划分析，可以看出，除兵器保障园外，未来区域内教育及商业配套仍将不足； 项目在工业园区内，园区规划有大量企业入驻，将带来大量产业人口，产业人口将成为项目的主力客户，在项目开发周期内，区域居住人口总量会增加一倍，因此，本项目有足够的置业需求支撑。 适用条件： 结论： 园区内有大量产业客户，对教育及商业配套较为敏感，而园区配套缺乏，以教育+配套驱动较为合适。 * 大盘驱动 模式小结 教育+配套模式 （教育、配套驱动） 旅游地产模式 （景观资源驱动） 郊区化居住 模式（城市 郊区化驱动） 主题地产模式 （创建主题驱动） 核心驱动力 形式换距离模式 （产品形式驱动） 目前区域非客户主动外溢板块，客户对区域价值认知低，而且本项目容积率较高，虽可拆解，但产品形式驱动不能成为中高容积率大盘的持续发力点。 项目的核心驱动力必须具有可持续性，而项目发展初期城市郊区化模式难以驱动项目发展，不能作为本案的核心驱动力。 教育+配套驱动可持续性强，园区内有大量产业客户作为支撑，对教育及商业配套较为敏感，而园区配套缺乏，有机会成为项目的核心驱动力。 项目地处工业园区，无人文景观资源，且缺乏广泛的休闲度假市场需求，排除景观资源驱动作为项目核心驱动力的可能。 主题驱动需要强大的品牌和社区文化作为支撑，而项目初期不具备支撑条件，主题驱动不能作为本案的核心驱动力。 结合项目自身条件和市场机会，建议选择教育+配套模式作为项目的核心驱动力 * 深圳万科城位于工业园区内，配套和交通不便，又无强势景观资源的郊区大盘 地块背景 项目问题 区域极度陌生，各类配套匮乏，交通不便； 属工业园区，生活氛围不足； 无强势景观资源支撑； 规模 占地面积595亩；建筑面积43.7万㎡，R= 1.1 区位 龙岗区布吉镇坂雪岗工业区，坂雪岗大道与贝尔路交界处 资源 内外部均无强势景观资源 物业 Townhouse、宽景house、情景花园洋房、透天小高层、LOFT 一期 二期 三期 四期 二区 案例借鉴 —深圳万科城 * 景观轴 社区主轴将广场、商业街、会所、前庭水景轴、绿轴串联。 广场和街道 哥伦布广场与毕加索大道对社区外开放，聚集周边人气，进一步带动社区商业的发展。 商业街 位于主干道稼先路和小区干道之间，商业服务整个坂雪岗区域，3万平米商业一期