2012年西安嘉园崇皇项目整体定位2.ppt

* * * 竞争分析 可见竞争对手分析 潜在竞争对手分析 * 北城新天地 项目基本情况 开发商：西安嘉谊实业有限公司 容积率：2.8 绿化率33%物业形态：LOFT 市场实现： 2011年9月1#开始销售1#、2#，之前蓄客2个月，共680套，一个月售罄；10月开始销售4#、5#，共608套，目前已售1/3；目前均价2900，平均销售170套/月。 西安客户多，其中以北郊为主，超过60%；工业园区客户不到20%。 核心价值点： 地段：未来中心商务区。 实景展示：客户对样板间展示反响较好。 以低价吸引客户，制造热销效果，是工业园中心区唯一的住宅开发项目 LOFT(15F) LOFT(20F) 独立商业 1 2 3 4 5 北城新 天地 * 竞争对比 借鉴点 差异化竞争 总价控制：通过面积控制，从而达到控制总价（首付10-15万）的效果，成功吸引了大量的刚需客户。 展示：通过高品质实景样板间展示对项目成交率会起到一定的促进作用。 建筑：通过对建筑外立面品质的打造，可以实现完全的超越。 舒适度：通过低梯户比的产品规划和合理的户型设计科技实现完全的超越。 在总价控制以及实景展示等方面可以借鉴，在建筑、产品舒适度等方面可以实现完全超越 建筑外立面的造型普通，品质感不强 2T10的高梯户比加上LOFT产品本身的产品缺陷，整体居住舒适度不高 交通核 * 天正银河湾 项目基本情况 开发商：陕西森纳房地产开发有限责任公司 总占地：1000亩，总建面100万㎡ 容积率：1.59，绿化率42% 物业形态：别墅、多层、洋房、小高层、高层 市场实现： 从去年开始推出高层产品，起价3800元/㎡，共1200套左右，六个月的时间已基本售罄。最高单价达到4800元/㎡。客户主要是工薪阶层，来自西安的客户比来自泾渭工业园的区域客户多。 目前联排别墅正在排号，已基本排完，别墅的单价在9000-10000元/㎡，面积区间100-180㎡。客户同样主要来自西安，大概占60%，泾渭工业园的客户只占10%，其余为外地客户。 核心价值点： 千亩大盘，成熟社区，配套齐全：社区内有幼儿园、小学、休闲会所、10万㎡商业，四星级酒店和温泉入户。 实景展示：项目通过样板间的实景展示，大约可提高30%的成交率。 资源：项目紧邻渭河北岸，拥有绝对的资源优势。 马家湾区唯一千亩大盘，成熟社区，配套齐全，多种物业类型，属于该区域标杆项目 天正银河湾 售罄高层 别墅区 酒店会所 未开高层 * 竞争对比 借鉴点 差异化竞争 展示：通过高品质实景样板间展示对项目成交率会起到一定的促进作用。 温泉：温泉入户增加项目的附加值。 建筑园林：通过对建筑外立面和园林景观品质的打造，可以实现完全的超越。 产品：通过提高产品和户型的舒适度来提高项目品质。 附加值：通过面积赠送等方式提高项目的性价比。 在实景展示方面可以借鉴，在建筑、园林、产品舒适度、附加值等方面可以实现完全超越 建筑外立面的品质非常普通，没有特色 2T5、2T6的产品舒适度低，并产生纯北向的户型。 * 颐和盛世 项目基本情况 开发商：西安高陵光明房地产开发有限责任公司 总占地：512亩，总建面：90万㎡ 容积率：2.1，绿化率37.6% 物业形态：多层、小高层、高层、别墅 市场实现： 目前小高层正在排号中，只有两种户型，84㎡的两居和116㎡的三居，三居占2/3，两居占1/3，咨询三局的客户较多。均价初步定在4300元/㎡。 项目一期全部为洋房产品，2010年7月开盘，2011年7月售罄，面积区间为80㎡-200㎡，客户基本为自住。 以低密洋房产品起势，树立项目整体形象并拔高品质，在马家湾区属于标杆项目 洋房 别墅 小高层 高层 学校 核心价值点： 配套齐全：小区内部配有双语幼儿园、小学、四星级酒店、运动广场，中心公园水系。 实景展示：客户对样板间和园林景观的展示反响较好。 产品：户型设计较好，洋房、小高层一楼均赠送花园。 * 竞争对比 借鉴点 差异化竞争 展示：通过高品质实景样板间展示对项目成交率会起到一定的促进作用。 营销策略：以低密洋房产品起势，树立项目整体形象并拔高品质。 附加值：洋房和小高层一楼均赠送花园 建筑：通过对建筑外立面品质的打造，可以实现完全的超越。 规划：通过社区规划实现每种物业类型的资源最优化，并且满足各种层次业主的需求。 在实景展示、以及赠送花园等方面可以借鉴，在建筑、规划等方面可以实现完全超越 建筑外立面的品质不高 将别墅规划在社区中央——核心景观周边，影响别墅客户对私密性的要求。 * 天下荣郡 项目基本情况 开发商：西安龙发实业有限公司 容积率：2.9，绿化率35% 物业形态：洋房、跃层、小高 市场实现： 2011年3月蓄客，4月中旬开盘，至7月销售13栋多层产品，600套房子，销售率在