2012年西安嘉园崇皇项目整体定位4.ppt

* * 项目开发策略：前期教育预期+复合物业；中期教育驱动；后期成熟配套区域； 项目属性特征：570亩，建面超百万，且目前仅有北侧西高公路建成通车，西侧道路与南侧道路通车节点不明。 结合开发策略和自身属性特征，建议项目分三大期进行开发，开发次序由北向南。 规划原则 规划建议 第一阶段：起步期(占地200亩左右) 容积率控制在2.2-2.5之间，以中低密度产品启动，以大盘形象和复合物业迅速立势 产品以洋房、高层为主、少量LOFT产品。 第二阶段：发展期(占地300亩左右) 容积率逐渐走高，控制在3.0-3.5之间，以中密度复合产品保证持续开发，建立项目品牌 产品以高层为主，少量洋房，互为价值标杆，拉动项目成熟 第三阶段：提升期(占地70亩左右) 容积率控制在6.0左右，以完善配套及城市价值实现高额利润，建立企业品牌 产品以高层、公寓为主，博取高额利润。 根据项目不同阶段的资源组合特征，我们制定项目的分阶段开发建议如下 西高公路 规划路 渭阳路（建设中） 一 二 三 项目综合容积率为3.2左右 规划建议 * 地块资源价值分析 规划建议 西高公路 规划路 渭阳路（建设中） 西高公路 规划路 渭阳路（建设中） 地块商业价值分析 地块居住价值分析 商业价值高 商业价值低 居住价值高 居住价值低 * 西高公路 规划路 渭阳路（建设中） 会所 商业 图 例 商业、会所及学校规划排布建议 规划建议 地块西北角，昭示性强，建议布置会所，前期作为售楼中心与展示区使用。 地块南侧，紧邻规划路，未来也具备较高商业价值，建议排布社区商业，以一层为主，拐角布置集中商业。 学校 地块西侧中部，未来商业价值高，且处于社区中部，可辐射整个社区，建议排布商业街和会所物业。 地块北侧与西侧，紧邻西高公路和渭阳路，商业价值最高，建议排布社区商业，以两层为主。 地块东南侧，紧邻规划路，且商业价值与居住价值较低，建议排布学校。 * 西高公路 规划路 渭阳路（建设中） 普通高层 舒适高层 洋房 学校 图 例 住宅物业规划排布建议 规划建议 地块中心，私密性较好建议排布6-9层洋房产品； 洋房（带地下一层）一层送地下，设置顶跃送露台； 户型面积为95-110平米两居和130-150平米的三居，以三居为主。 地块东南西北沿街面，无可利用资源；建议排布普通高层产品，界定地块的边界，并展示城市意向； 以T4、T5产品为主，户型面积为80平米左右的两居和110平米左右的三居。 地块中南部，较为静谧，且紧邻学校资源，建议排布舒适性高层产品； 以T4、T3产品为主，户型面积90-100两居、130-140平米的三居为主 塔楼、公寓 地块西南角后期开发，城市价值突显，建议排布塔楼及公寓产品； * 分期开发建议 规划建议 西高公路 规划路 渭阳路（建设中） 二期 一期 三期 四期 五期 六 期 分期原则： 遵循从南到北开发的基本原则； 保证每一期产品线丰富，客户全覆盖； * * 配套规划建议 * 北会所——注入生态低碳理念，建议以运动健身功能为主 功能建议 健身房 瑜伽室 会所1F以小型球类运动及阳光泳池为主 乒乓球、桌球、棋牌类； 会所2F以健身、运动休闲为主 设置健身房、瑜伽室及其他运动休闲娱乐为主 乒乓球室 乒乓球室 台球室 棋牌室 阳光泳池场 西高公路 规划路 渭阳路（建设中） 会所（2层半） 总建筑面积3000平米： 首层面积1300平米，功能以小型球类运动及阳光泳池为主； 二层面积1100平米，功能以健身及其他运动休闲为主； 三层面积600平米，以书吧等文化休闲场所为主。 * 西高公路 规划路 渭阳路（建设中） 南会所——建议以休闲娱乐功能为主 会所功能建议 会所（2层） 总建筑面积2000-2500平米： 首层功能以休闲功能为主，由咖啡馆、图书馆、儿童体验区、儿童美术室等构成； 二层以娱乐功能为主，由网吧、影音室、桌球室等构成。 影音室 图书馆 红酒坊 儿童体验区 咖啡馆 教育配套现状 2公里 5公里 项目周边2公里范围内有2所小学，1所高中，1所初中，其中高陵三中为省级标准化高中； 项目周边2-5公里范围内有一所小学，一所九年一贯制学校，两所高中，其中长庆二中为省级标准化高中； 泾渭学校和经发高级中学主要解决陕汽等泾河沿线企业的子女教育问题，对本项目影响不大； 项目周边5公里范围内小学和初中数量不多，且以乡镇等级的小学和初中为主，普遍等级不高，项目可以通过教育配套成功吸引客户 通过引入知名的小学和初中，提供优质教育设施和师资解决业主子女教育问题，吸引客户关注 * 2006-7-26 城市普通中小学校校舍建筑面积指标表 项目名称 基 本 指 标 12班 18班 24班 30班 36班 完全 小学 建筑面积 （学生规模） 267