优派克思2008合肥中央美域项目策划.ppt

金辉·中央美域项目营销策划报告 谨呈： 孟经理 报告提纲 中央美域概况介绍 规划指标 总用地面积：86884.08平米 总建面积：217198平米 1、A地块，住宅总建面积为：56655平米，产品为22、24、26、32层高层小户型公寓。 2、B地块，住宅总建面积：153801平米，产品为18层、27层高层公寓和6+1花园洋房。其中花园洋房建筑面积要控制在2.5万平米以上。 3、项目商业总建面积：10990平米 4、项目公建面积：5563平米 5、建筑风格：现代简约 项目卖点分析 结论一：项目卖点提炼 二、客群需求分析 客户气质：上升空间＋开放包容 结论二：客户需求 周边竞争项目营销主题提炼 结论三：合肥市参考项目营销策略 项目推广安排 第一阶段 蓄水期：5~8月份 第二阶段 开盘期：9-10月份 第三阶段 强销期：11-12月份 营销推广重要工作排期 项目年度营销活动计划 报告结束，敬请审阅！ * 房地产商域网 房地产商域网 项目卖点提炼 参考项目营销策略 客群需求分析 项目营销策略 项目卖点提炼 区位：本案地处中环附近，区位条件优越。但区位优势一方面与周边项目无差异，另一方面在营销推广上也存在难度。 运动设施：是本案与周边项目相比较最大的优势，如能在会所、景观规划上加以充实强化，该项可作为本案的主力卖点。 自然景观：本案靠近南淝河公园和森林公园，自然景观较为优越。这并非项目特有，与周边其他项目相比并无明显优势，但项目可以借力。 户型：本案户型没有明显特色与优势。 人文、交通等各项优势为区位内楼盘所共享优势，较难成为本案独特的卖点。 休闲运动＋景观资源 客户需求分析 核心客户 重要客户——城市年轻白领阶层，年龄：25-35岁 核心客户——来自区域周边（蜀山区、高新区），职业构成较为复杂 年龄：28－35岁 机会型客户——区域内外投资者、看重升值空间的城市财富阶层 目的：投资、自住 年龄：35-50岁 重要客户 机会客户 客户特性：▲处在职业生涯上升阶 段，不满足于现状，具有向上发展的空间与动力；▲相对年轻，思想开放，追求现代都市生活，思想比较国际化，不保守，有活力。 客户描述：事业处于上升阶段开放包容，乐于接受新事物 经济实力处于中上等，但不足以承受绝对高端化配置（物质层面）可以从生活方式方面进行引导，满足精神需求（精神层面） 参考项目营销策略 龙居山庄：自然环境＋交通 颐和花园：景观＋产品 长城天一家园：自然环境 合肥高端住宅项目演进历程 琥珀山庄 合肥第一个真正的富人区 元一时代花园 1995 2000 绿城 桂花园 第一个6300平米超大入口会所 2003 柏景湾 合肥第一个真正实现人车分流社区 2004 2005 2006 绿城百合公寓 第一个双泳池社区 金地国际城 第一个超高层住宅 海顿公馆 品牌+社区生活展示 2007 合肥典型成功楼盘特征 典型案例 特征 具象 图片示意 绿城百合公寓 高成本打造 小面宽、大进深户型较差；建筑外观厚重大气，架空层、干挂花岗岩；园林和全地下车库打造不惜血本，展示力强；多项智能化配置 御景湾 城市资源占有 拥有地段资源（交通、配套）自我城市中心化，依水而建，豪华会所和样板房 海顿公馆　 香榭水都 产品创新 生活方式展示 城市发展片区、竞争激烈，创新产品超越片区，打造全新生活情景的展示和社区文化的塑造 合肥房地产市场发展层级——目前市场水平基本上处在从产品/配套向生活方式展示过渡、物质层面向精神层面过渡的阶段 提交产品 产品加配套 生活方式展示 服务体验 物质 精神层次 无关的 客户需求 有关的 差异点 低 高 绿城桂花园 柏景湾 金地国际城 香榭水都 元一时代花园 琥珀山庄 绿城百合 海顿公馆 恒大、万科项目 周边竞争项目：营销策略停留在产品/配套（物质层面）打造与宣传上；合肥部分高端项目：开始从产品/配套向生活方式展示过渡，注重客户精神需求层面 项目营销策略 以休闲运动（生活方式）为主题，景观（内部园林＋外部自然景观）为辅，主打健康宜居社区 启动期体验营销和强势引导是核心竞争力诠释的关键 项目卖点结论 客户需求结论 竞争属性结论 项目主题定位： 核心结论：项目主题提炼 房源信息、促销信息、客户答谢 热销态势渲染、房源及卖点信息 项目形象 企业品牌 宣传主题 报广、户外、网络、广播 报广、户外 报广、户外、网络、广播 媒体组合 现场展示，客户关系维护 确定合理的入市价格，现场展示 金辉品牌宣传启动，产品宣传跟进，客户蓄水开始 阶段重点 12 11 10 9 8 7 6 5 月度 强销期