2011年长沙新城国际花都一期住宅营销提报.ppt

样板段教育 洗脑区——以品牌展示厅、工法样板展示区和大型LED屏组成客户洗脑区，通过品牌、建筑工艺和项目3D片的展示对客户进行洗脑。 项目整体模型展示区，通过大比例的住宅建筑模型及石材底座、地毯等细节强化大盘震撼力与品质感渗透力 样板段教育 样板间——建议选取临近中央湖景，且方便客户看楼，整个动线贯穿园林展示区的位置，延长客户参观动线和最大程度展示项目精粹。 样板间——风格建议 样板段教育 样板间——采用长沙客户偏好的豪华欧式风格，向客户展示未来品质生活，增强客户购买信心。 样板段教育 样板间——采用长沙客户偏好的豪华欧式风格，向客户展示未来品质生活，增强客户购买信心。 样板间——风格建议 样板间——风格建议 样板段教育 样板间——采用长沙客户偏好的豪华欧式风格，向客户展示未来品质生活，增强客户购买信心。 热销教育 样板间——采用长沙客户偏好的豪华欧式风格，向客户展示未来品质生活，增强客户购买信心。 周末旺场活动 阶段 释放口径 8月-9月底 1、不释放任何价格信息，但暗示客户作为第六区首席大盘的 第一批其入市价格一定性价比非常高 2、强化第六区的价格升值潜力以及新城品牌保证下项目的升值潜力； 10月初至样板段开放前 1、释放周边项目高层区间价格，作为类比价格； 2、强化园林的预期效果，强化园林的造价成本 3、继续强化作为第六区的首席大盘第一批的价格的优势。 样板段开放 1、通过现场的震撼展示继续抬升客户的心理价格； 2、释放楼栋区间价格，通过实际释放价格与客户的心理的一定落差让客户觉得“占了便宜” 价格试算期 给客户试算房号价格，但是保留开盘优惠，在开盘当日给到客户额外惊喜。 价格教育 每个阶段采取不同的报价政策，逐步提升客户对项目的心理接受水位。最后通过价格挤压开盘销售客户。 thanks！ * * * 项目 社区巴士 银行 餐饮 会所 幼儿园 中小学 菜场、超市 医疗站点 娱乐中心 商业街道、购物店 度假设施 其他 数量 60 9 10 10 50 55 68 30 13 20 2 5 配套 社区巴士 银行 餐饮 会所 幼儿园 中小学 菜场、超市 医疗站点 娱乐中心 商业街道、购物店 度假设施 其他 数量 22 29 33 11 5 8 20 31 25 27 4 3 必须先提供的配套：目标客户最为关注的配套主要是生活配套（菜场和超市）、教育配套（幼儿园、中小学）和交通配套（社区巴士），其中由于大多数客户觉得本项目位置较远，交通不便，对于社区巴士的需求相对于其他项目来说更为强烈。 后续需提供的配套：大多数客户觉得后续需要提供的配套主要是餐饮配套、医疗配套、金融配套和商业配套，另外，社区巴士依然是很多客户选择购买本项目的必有设施。 结论：受到地理位置的限制，距离偏远和交通不便是本项目的绝对硬伤，所以，要弱化客户的区域抗性，就必须开通社区巴士，弥补目前交通不便的缺陷。而针对客户对于教育配套的偏好，与师大附中的合作将会是重要的宣传噱头，可通过名校签约仪式来将该卖点在市场上强势输出，增强客户购买信心。另外，本项目“邻里中心”的打造也将极大满足客户对于基本生活配套的需求。 目标客户对于配套的要求 置业信息获知媒体渠道：目标客户获知置业信息的主要媒体渠道为网络，其次为电梯广告，报纸和短信也占有一定比例，最小为房交会。 获知置业信息的报广选择：潇湘晨报是目标客户主流的报纸选择，长沙晚报和其他报纸（如经济类报纸）也是很多客户的选择，三湘都市报的受众面最小。还有很大一部分客户没有读报纸的习惯。 获知置业信息的网站选择：大多数客户网络有哪些信誉好的足球投注网站置业信息选择了搜房网，其次为0731网站和新浪乐居。另外，百度有哪些信誉好的足球投注网站也是很多客户的主要获取手段，58同城更多的是获取二手房信息，搜狐焦点最少客户选择。 获知置业信息的电视选择：目标客户从湖南卫视获得的置业信息最多，湖南经视和湖南电视剧频道也是重要电视渠道。 结论：综合上述分析，本项目推广渠道的选择上应该以网络炒作为主，报纸、电梯广告和短信为辅，打出“综合拳”。在网站的选择上，搜房、0731和新浪为主，另外，增加本项目的百度有哪些信誉好的足球投注网站关键字和链接靠前。在报纸的选择上，以潇湘为主，长晚为辅。电视渠道上，湖南卫视效果好，但成本高，不建议选择。 目标客户置业信息获知途径 购物地点选择：目标客户主要购物地点选择在步行街和人人乐，通程新一佳也是客户购物的重要地点。 商业点 通程新一佳 步行街 家乐福（八一桥店） 华银旺和 人人乐 沃尔玛 新世界百货 数量 3 12 2 2 9 2 2 结论：本项目巡展点派单范围的选择应该以目标客户的主要购物点为根据，河西就以通程商业广场、人人乐周边、新一佳、华银旺和为主，河东就以步行街、五一大道附近商业点为主。 目标客户购物点选择 学历构成：目标客户主要学历水平在本科及其以上，文化水平较高。