天启开启2009廊坊安居房地产光明西路战略定位报告.ppt

单价：4200－4600 总套数：11套 已售:售完 单价：4000－4350 总套数：11套 已售:售完 单价：4100－4500 总套数：11套 已售:6套 单价：4400－4700 总套数：11套 已售:9套 单价：4500－4900 总套数：36套 已售:售完 一期 一期15号楼7月10日开盘 数据截止7月14日 塔楼案例分析：江南水郡 ［小户型案例分析：东日瑞景一期LOFT楼］ 该项目位于广阳区北外环路南侧、永兴路东侧，一期由22栋楼组成，其中地块西北侧规划了一栋LOFT小户型楼，内廊点式结构，南北、东南、西北朝向，户型挑高为4.8米，实际得房率在150％左右 5100元/㎡ 项目其它楼栋平层户型售价 70年 产权 5200元/㎡ （毛坯） 目前剩余少量房源为顶层房源，单价7000左右 LOFT楼销售报价 31套 月均销售套数 挑高户型，通过隔层使用面积增加50％左右， 一居可变二居 户型说明 产权 99％左右 352套 08.8 一居： 37－61㎡ 主力户型 已售 套数 总套数 开盘时间 [3] 市场定位分析：小户型案例去化情况 内廊点式结构，南北向及东南/西北朝向 结构说明 150％左右 得房率 500元/㎡左右 朝向价格差 70％－80％为过渡型居住客源，其余是由于总价低，加上低首付吸引的投资型客源 客源分析 300元/㎡左右 楼层价格差 ［小户型案例分析：东日瑞景一期LOFT楼］ 从项目的销售情况来看，在不足一年的时间里，小户型房源已经基本去化完毕，只剩下部分顶层房源，其热销的原因主要在于户型的高附加值，150％左右的得房率实现了买一层送一层的价值概念，极大地刺激了销费者的购房欲望，加上低总价之下的低首付成为另一重要驱动因素 [3]市场定位分析： 小户型案例去化情况 ［小户型案例分析：华夏奥韵小户型楼］ 该项目位于广阳区北外环路南侧、西外环东侧，主要由中高层住宅楼组成，项目地块东北角规划布置了两栋24层的内廊点式结构的纯粹小户型住宅楼，主力户型为40－50平米一居，普通层高 小户型楼 目前总共去化了400余套，其中08年内部员工通过零首付去化了200余套，剩余去化的200余套为今年年初至今的对外销售成果 销售说明 对外销售掉的200余套房源主要是过渡型的居住客源 客源分析 200元/㎡左右 朝向价格差 70年 产权 5200元/㎡ （毛坯） 小户型销售报价 产权 790余套 08年对内部员销售 09年年初正式对外销售 一居： 40－50㎡ 主力户型 总套数 开盘时间 [3]市场定位分析：小户型案例去化情况 ［华夏奥韵小户型楼与其它住宅楼销售对比分析］ 7100元/㎡ 5200元/㎡ 5200元/㎡ 售完 销售情况 110余套 总套数 21号楼（带夹层户型） 09年6月18日 开盘时间 内部员工通过零首付认购200余套房源，对外销售200余套房源，总计去化了约60％ 销售情况 140余套 总套数 20号楼（平层） 09年5月底 开盘时间 售完 08年内部员工开始认购 09年初正式对外开盘 790余套 销售情况 开盘时间 总套数 小户型楼 [3] 市场定位分析：小户型案例去化情况 华夏奥韵21号楼夹层户型 一居：53平米 二居：82平米 华夏奥韵20号楼平层户型 二居：69平米 三居：102平米 三居：94平米 小户型案例分析总结 ［低总价难以带来单价提升］ 由于廊坊市场以自住性需求为主，市场上也充斥着大量的60－70平米的小两居户型，一居的性价比不高，难以成为自住的需求主流，即便拥有低总价的优势，也能难以与周边同类住宅的传统户型相比在单价上有所提升 ［低总价/低首付下对户型价差不敏感］ 由于小户型总价较低，首付往往只有几万钱，客户宁愿每平米多承受几百块钱也更愿意选择朝向更好的房源 ［户型附加值作用大］ ①东日瑞景LOFT楼350余套房源能在不足一年的时间里基本售罄，关键在于通过户型挑高隔层的价值塑造，大大提高了户型的附加值，从而推动了项目的去化速度 ②华夏奥韵21号楼通过夹层设计，使得向每户赠送了一个11至19平米左右的房间，客厅层高达到了3.9米，项目溢价能力大大提升，销售单价达到了每平米7100元，高过同项目的小户型楼和20号平层户型楼5200至5300元的售价，6月18日开盘，不到一个月的时间就已售罄 ［市场特点］ 76－87平米二居是市场供需主力 一居市场需求有限，价格能力和去化速度偏低于二居户型 户型附加值在提升项目去化速度和价格能力方面有明显作用 抓市场主力需求 打造产品附加值 项目基准定位方向 ［六］项目定位与产品策略分解 ［内需型置业、自住为主］ 廊坊房地产市场主要以本地客源为主，同时在工业产业和教育产业的因素带动下，外地置业需求也在增加，但现阶段仍以内需为主； 升级型置业 私营小老