2012年上海协和城营销策略报告3.ppt

* 项目位置： 卢湾瑞金二路411号 所属板块：打浦桥 占地面积：44000㎡ 建筑面积：36134㎡ 房间套数：388套 房屋年限：50年 户型面积：60-160㎡ 房屋价格：50000-65000元/ ㎡ 内部配套：私家会所 咖啡馆 SPA馆 健身室等 管理公司：上海鼎固房地产物业公司 日月光中心 上海市中心酒店式公寓个案研究 上海市中心酒店式公寓个案研究 日月光伯爵天地项目规划 项目总建面积:300,000㎡ 办公 ：50,000㎡ 31F的5A级写字楼 酒店式公寓 ：36,000㎡ 2栋29F高层（A栋精装，开发商自持 B栋毛坯，目前在售） 商业 ：140,000㎡ （ 商业广场） 其它 ：74,000㎡ 商业 办公 酒店式公寓 办公 商业 酒店式公寓 上海市中心酒店式公寓个案研究 日月光伯爵天地成交分析（酒店式公寓） 成交单价 （元/㎡） 主力面积 （㎡） 主力总价 （万） 月均成交 （套/月） 2011年 57292 62 340-380 3.8 2012年 46738 62 260-270 2.5 目前存量：148套；14，210㎡ 上海市中心酒店式公寓个案研究 日月光伯爵天地外部配套 1：办公楼 2：大型购物中心 3：天空花园（6000平米） 4：酒店式公寓（2栋） 瑞金二路 泰康路 1 4 3 2 上海市中心酒店式公寓个案研究 日月光伯爵天地细节分享（外部细节） 1：社区会所 2：1-5F电梯厅 3：绿化过道 4：酒店式公寓大厅 瑞金二路 泰康路 公寓 会所 上海市中心酒店式公寓个案研究 日月光伯爵天地细节分享（内部细节） 大堂亮点：金属雕花网格 大堂亮点：随处可见的艺术花瓶 上海市中心酒店式公寓个案研究 日月光伯爵天地细节分享（内部细节） 楼道特点：艺术挂壁 楼道亮点：雕花金属铭牌 上海市中心酒店式公寓个案研究 通过对比竞品项目，中原建议，协和城目前的产品力，并不支持60000-80000元/㎡的定价，建议对产品售价调整至36000-45000元/㎡之间。 价格策略A方案 原则： 1、保证均价60000元 2、低开高走 3、根据楼盘垂直因素和水平因素制定价格表。 整盘： 均价60000元 共216套 可销售面积19356.07平米 总销售金额1161360152元 价格试算表说明：第一步，根据两栋条件算出每一栋均价 第二步，设系数为0.01， 第三步，根据垂直系数，朝向系数，噪音系数得影响算出权重 第四步，每一栋的垂直因素和水平因素算出价格…….。 日月光伯爵 6套/月 60000元 12套/月？ 硬件和软装补强后，本案仅有31年产权 硬伤 但是 价格表 价格策略B方案 原则： 1、保证均价50000元 2、低开高走 3、根据楼盘垂直因素和水平因素制定价格表。 40000元均价价格表 40000元均价 中原通过大量中介门店调查及综合系数比较 分析，建议40000元均价 推售策略 I座 II座 5-12层为底区 13-19层为中区 20-30层为高区 第一期（5-19层） 2012.10开盘 102套，47% 第二期（13-19层剩余房源+(13-30层)) 2013.3开盘 114套，53% 原则： 1、为了保证产品丰富性和可挑选性。 2、低开高走 3、底区带动中区，中区带动高区 4、制造稀缺性，小步快跑、2次开盘 8月 9月 10 11月 12月 I，II底中区开盘 主要节点 一期推广策略 进场 蓄水期 热销期 持续期 媒体 销售 配合 户外（延安高架）、阵地包装（围档、道旗）、短信、DM、房产专业网站、报刊、杂志、微博、电视广告全程配合重要活动进行立体式硬广发布、新闻播报和软文炒作 事件 活动 渠道 活动 售楼处老带新活动 价