万有引力2010秀兰青岛营销策略总纲.ppt

思路与战略框架 项目营销目标解析 万有引力对本项目一期战略目标思考 项目全盘开发策略 一期与项目整体目标之间的关系 一期价格目标、速度目标，其真正的意义是希望通过销售实现一期市场的影响力。项目成为市场的焦点，比一期的价格和速度目标更有意义 一期代表着项目的整体价值，因此一期的显性目标是提升项目整体价值 界定目标 思路与战略框架 区域发展不够成熟，不具备高端形象基础。板块和地块价值具备挖掘和提升的潜力！ 本项目位于西部齐长城路以南，奋进路以西（西海岸医疗中心),五台山路以北地块，西侧为昆仑山庄，南侧 为扒山社区。 项目北侧为徐山公园。 项目总体规划图 ART DECO经典建筑立面在开发区“海湾豪庭”也采用此类风格 项目配套商业及9班幼儿园，毗邻山景公园 计划2011年8月底开盘，市场蓄客启动期工程进度无法实现项目展示区和专门的售楼处对于销售非常不利 项目小结 项目产品、景观、房型均有一定的优势，属均好性项目； 周边生活配套目前尚有缺乏，高端生活氛围比较弱； 项目毗邻临港产业区和保税区，客户区位属性相对较差。 定位为高端公寓，但相关配套没明显亮点来做为基础支撑 项目的工程进度对于营销展示是较大的阻碍？ 区域认同较弱势，如何用差异明显的产品特色和锋利的营销手段完成蓄客时间短、项目影响力大的名盘效应？ 思路与战略框架 市场宏观环境 十一五中国经济保持高速发展，十二五承担经济结构调整重任，但经济发展的速度不会有根本的改变。 中国房地产业走势研判 ——计划经济与市场经济的共生体 一主三辅城市架构，黄岛成为西海岸中心 黄岛区总体规划的八大功能区分布示意图: 12条轨道将通达青岛全境 ，黄岛区设有M6、M7线 ，另外M2线、L4线过境且设有站点 ?M2线—是主城区内的一条半环线，同时连接黄岛。由黄岛区太行山路口沿长江路、滨海公路至薛家岛过海向北到达西镇、火车站、中山路、泰山路、台东、市政府、青岛大学、啤酒城、长途汽车东站、李村，金水路到达终点体育学校。线路总长约55.3公里，过海隧道段最大站间距7.4公里。 M6线—是一条贯穿黄岛区的L型线路。自太行山路站起沿着团结路向北，经辛安、红石崖、到达终点胶南王台镇站。线路长约30.6公里。 M7线—位于黄岛区内，是一条横贯黄岛区的东西向线路，自黄岛码头站起沿黄河路，经辛安到柳花泊。线路长约14.6公里。 L4线—自大珠山镇起，经过胶南市、大学园区、灵山卫镇到黄岛长江路接M2线，线路长28.6公里。 市场宏观环境小结 中国经济发展平稳势头不改，房地产黄金周期远未结束。房地产受调控影响刚需与改善将成为市场需求的主流。 青岛作为山东经济的龙头、北方滨海旅游度假城市，到2020年中心城区500万人口的远景规划，城市发展的潜力为地产发展提供了契机。 黄岛作为“一主三辅”城市架构的西部核心，隧桥通车加快与青岛城区的融合，大青岛置业人群将会进一步向黄岛迁移。 黄岛区总体市场 黄岛区受国家宏观调政策影响明显，年成交波动较大，受09年下半年行情影响，施工面积呈现较大增幅。 开发区(黄岛）总施工量保持在一个平稳水平，侧面说明黄岛区的住宅增量较为平稳，未出现过度开发情况。不过，2009年房地产市场异常火爆，各开发商也加快了开发进程，房地产施工面积也迅速增加至569万方。 由右表可知，2010年尽管受到国家调控政策的影响，开发区新成交面积依然延续了09年的势头，达到73万平米，预计全年将突破100万平米。 根据黄岛区的城市功能定位，以及参照区域房价、客户构成的相近性大至分为四大板块：唐岛湾、薛家岛、香江保、辛黄板块，板块均价依次递减。 各竞争板块拥有特色资源各异，板块特点差异较大。 现供总量惊人：317万+336万+165万=818万！ 足够市场消化8年以上. 未来供应超500万㎡： 除市场在售317万方体量外，未来新增项目供给和土地供给建筑面积总量超500万平米！ 开发区在售73个项目总面积约317万平米，其中取得预售证楼栋在售约84万平米。而未来1～3年即将销售量约336万平米，未来供应量巨大。 由右图可看出，市场目前在售的317万平米总量中，43%集中在薛家岛（安子、石雀）大规模开发区域，其次是唐岛湾片区和香江保片区。 由右图可知，未来1-2年上市体量（即将取得预售、已定案名）约336万平米，其中以薛家岛片区为主，唐岛湾片区次之，然后是香江保和辛黄片区。 潜在竞争板块分布 新增土地项目建筑总量板块比重 由板块分布可看出，新增土地供应主要集中在香江保板块。 黄岛区目前在售、潜在、土地建筑总体量约818万㎡，各版块占比如下： 黄岛总体市场小结 未来818万㎡的供应量将在3年内释放，区域供大于求局面业已形成。香江保板块将成为未来供应的重点，未来市场竞争将更加激烈。 唐