中原08年长沙长房时代城策划定位报告.ppt

长房·时代城策划定位报告 前言： 前言 品类模型 项目界定——土地 项目界定——土地 项目界定 项目界定—— 本项目地块属于何种类别？ 项目界定 项目界定 交通分析 周边配套分析 项目四至景观 周边规划基本无绿地 地块地势较高，与周边形成相对隔离状态 项目界定 项目界定 项目界定 项目界定 项目界定 项目界定 项目界定 从紧货币政策之一——十一次提高准备金 十一次提高存款准备金率（含08年1月25日） 存款准备金，中国人民银行根据法律的规定，要求各商业银行按一定的比例将吸收的存款存入在人民银行开设的准备金账户，对商业银行利用存款发放贷款的行为进行控制。 初步估算，十次上调准备金率大概冻结约2.09万亿资金，而第十一次上调存款准备金率则直接锁定了2000多亿资金。 从紧货币政策之二——六度加息 从紧货币政策之三——第二套房贷政策 小结（一） 现有调控将继续并强化，尤其是在货币政策和利率政策方面。而其效果的全面释放在2008年已经显现。 新土地风暴可能出现 ，风暴的核心就是加大打击开发企业屯地行为力度，盘活存量土地，大盘式的开发，“地王”将难以出现． 住房保障政策将带来前所未有的冲击 ，政府着力加大廉租房建设，未来几年，市场对商品房的需求会有所降低。商品房价格将不可避免地受到影响。 　　 小结（二） 金融调控对房地产行业影响巨大，2008年房地产业将面临着信贷市场全面紧缩的局面，房地产开发商和消费者的贷款成本及贷款难度都将大幅增加。作为资金密集型的房地产业，银行资本的全面缩紧，必将对房地产业发展速度产生制约。 加息、提高准备金率，2008年不会像2007年频繁加息；通过前面十一次上调准备金率后，银行可发放的贷款额度大幅减少，再次提高准备金率对市场的影响也更明显。 市场环境 长沙市场整体供应量20万以上大盘总供应量达到1800万平方米，且呈现集中供应的趋势（除河西） 产品同类化严重，尤其是小高层产品竞争激烈 通过深圳中原对市场整体调研总结归类，除麓南板块和中心板块产品相对单一外，其他各板块产品基本雷同，产品同类化严重，市场竞争激烈。 竞争态势——区域品牌扩张 市场成交价格 未来风险评估 1、供求关系继续严峻，可能导致成交价格下滑 2007年，长沙房地产市场供求比例为1：1.05。随着08年新开发土地的投放，增量市场累积，消费需求呈理性趋势，供求关系将倒置，供大于求，房价将低位回落。 2、商品房存量：受到国家紧缩“银根”，“地根”政策的影响，2007年开发商预期房价持续飘红，投机心理作祟，出现“捂盘，屯盘”显现。据中原研究部统计市场在建、在售楼盘存量达2767万方。 3、普通住宅存量： 据《2008年长沙市住房建设规划纲》规定，长沙市区住宅供应总量将控制在800万㎡左右，随着存量大幅度投放，市场总供应量将急剧上升。若存量进一步增加，可能会引发政策层面、市场信心层面的连锁负面反应。 4、需求：在供应过剩的同时，需求方面短期内相对难以回升。消费者持续观望态度，2008下半年供求形势可能会再度恶化。 小结 面对供求关系严峻的局面，开发商应当： 从物业类型来看，片区主要为城市型+城郊型项目，整体项目在地理位置上处于优势，但物业类型面临的同质化竞争严重。 与周边项目相比，本项目在开发商品牌、规模上都占有优势，而且10米台地是项目区别于其他项目的资源差别。 片区内竞争分析 在长沙市场整体竞争压力大的同时，片区内部竞争激烈程度日益加剧； 河西片区整体开发量大、开发时期集中、物业类型同类化严重； 项目在开发商品牌、规模、地块特征上占有优势。 片区竞争小结 河西部分项目的客户来源 河西各大行业客户分析 本项目周边大市场客户分析 麓谷企业客户分析 各片区成交客户统计 客户访谈 总结 天城湖光山色 目临近省政府大院，坐享绍基公园、水库公园和明德中学的先天优良环境，将打造成一个满足高收入和白领阶层的人居需求且重视教育、着眼未来的高尚生态、人文社区。 注重价值点宣传：斥巨资携手明德中学，为项目业主子女入学谋求切实利益 天城湖光山色 项目为了满足不同层次客户需求，将所有小户型单位均可将2套或3套打通组合成1套大户型。 主卧室和起居 厅均朝南，每套住宅除设有生活阳台外，部分住宅单元在厨房外布置服务阳台，大户型设二个卫生间。 在厨卫设计上，做到明厨、明厕，冰箱入厨，洗衣机上阳台，卫生间排气、厨房排烟均采用变压式共用通风、排烟道，进行高空排放。 西山汇景建筑以小高层、别墅为主。 项目有将近12米台地，与本项目地形相似 瑞宁花园 与桂花路地势落差达10余米，首度在小区主入口设置先进自动扶梯； 人车分流设计，精心打造小区入口标志及恢弘水幕设计为业主张显身份； 两梯两户设计，电梯直达地下室，且只能到达自家门庭，极为便捷。 全城首创“艺动室”