2010-2011承德隆基泰和广场营销策划方案.pptVIP

【市场分析篇】 【市场分析篇】 【市场分析篇】 目标客群定位： 1、承德国家机关、企事业干部、私营业主、民营企业等（自住型） 2、承德周边县区国家机关单位、效益较好的国有企业（承钢、高校等）高收入人士、矿业人士、私营业主（自住型/投资型） 3、周边城镇私营企业主 价格定位： 住宅： 1、锦绣城延续差异化产品，低价入市。——量小 2、国际广场走大盘运营路线，价格与品质均以区域中高水平入市。——量大 3、水源地延续锦绣城差异化产品，低价入市，保证资金回笼。——量小 商业： 1、国际广场底商社区底商，中高价入市。——量小 2、御道商业街位置不佳，低价入市。——量中 3、国际广场副商业走大盘运营路线，价格与品质均以区域中高水平入市。——量大 第一阶段推广计划时间节点轴线图 短信 单页 报广 户外广告 车体广告 120套 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 120套 90套 80套 70套 30套 500套 短信投放 外县广告 车体广告 短信 单页 户外广告 车体广告 十月一黄金周各大商场促销活动 短信 单页 户外广告 车体广告 短信 单页 报广 电视字幕 户外广告 条幅 车体广告 短信 单页 报广 条幅 电视字幕 户外广告 开盘主题活动 100套 短信 单页 户外广告 车体广告 条幅 200套 100套 100套 100套 200套 150套 100套 每个月推广计划 每个月销售目标 今年下半年至2011年底计划共销售1780套 短信 单页 户外广告车体广告 条幅 短信 单页 户外广告 短信 单页 户外广告 短信 单页 报广 电视字幕 户外广告 条幅 “联谊活动”中秋 元旦回馈客户“购房赠礼”活动 外县宣传车巡回展示 车体广告推广 DM单发放户 （新年更换画面） 短信 单页 户外广告车体广告 条幅 短信 单页 户外广告 条幅 短信 单页 户外广告车体广告 条幅 200套 第一阶段 短信 单页 户外广告 电视字幕 【推广执行篇】 销售任务 1850套 5550组 客户到访量 按到访成交率33%计算 每月460组 客户到访量 12个月时间 如何保证 如此庞大且高质量 的到访量 是策划推广的关键 第二阶段推广任务分解： 【推广执行篇】 本项目大体量住宅的主力营销如果光靠“主体商业”这一个卖点来带动剩余55万平米住宅销售，将面临很大难度。 通过与国内很多成功案例的大盘相对比，本项目建议走“单纯住宅开发模式” 与“商业主题驱动开发模式”相结合的双向路线，既要完善自身项目形象品质建设，又要以商业带动住宅销售。 【本体分析篇】 【项目定位篇】 第三章 定位原则 从市场分析到产品定位阶段性总结结论：　　从高处着眼，中端入手，打造极致化的产品　　纵览承德地区所有住宅项目，品质参差不齐，大多数为中低档住宅小区，到目前为止还没有一个真正全方位的领袖之作，以我们项目的规模和实力，完全有条件成就一个承德后时代的巅峰之作。因此，对于该项目的开发，最重要之处在于：　　以新颖、完善、细致的产品概念，形成极大化的市场区隔，使目标消费者完全融入我们的产品中，最终走向无竞争市场　　· 高处着眼： 以高档化社区为标准；塑造产品的社区文化属性与文化品味，追求产品的精神理念；强调对人性的关怀，对细节的关注。　　· 中端入手：关注市场消化速度；不为争最大利润而拖延时间。　　· 极致化的产品：以均好性高品质生活社区属性带来核心的暴发力； 　　赢取独占性、垄断性的市场份额，实现快速销售　　以商业主题产品优势，在本案销售期内取得区域乃至承德整体住宅市场占绝对主导的销售份额，并一气呵成快速完成销售。 【项目定位篇】 市场概念定位 　　 通过对市场环境、资源条件、承德客群消费特征等方面的深入探讨，确定了本案以商业兼文化气息主题为核心的产品形式的中高端定位方向。总体定位概述为： 　　为具有文化品位、积极生活心态的消费者打造的　　大型MALL商业主题文化生活社区，　　承德地区高品质住宅的新领袖 【项目定位篇】 【项目定位篇】 住宅区分案名定位 国际广场·凤凰城 案名诠释： 1、承德市里有避暑山庄，乃古帝王朝政之所，凤凰古时为皇后的象征，在双滦拟建凤凰城，与市里避暑山庄相携而立，龙凤呈祥，大有鼎立双滦，辉映承德之意，符合项目大盘定位。 2、凤凰乃大吉之象征，纵观全国各地大多数名为凤凰城