同策2010上海鹏润惠南镇项目营销策略报告.ppt

信贷管理服务及资金回笼管理 贷款政策掌握 客户资料收集与审核 信贷流程把控及监管 以最快的速度为开发商回笼资金，减少因信贷政策的变化导致的客户纠纷 催款流程及函件的拟定与执行 房款到帐日监管及催款 信贷资金与银行协调快速回笼 售后服务 售后服务 各部门的交房工作职掌的拟定与管理。 项目交房服务 交房物料（信函、表单、说明书等）的筹备工作 交房流程的拟定与培训 投诉及客户争议的接待及协调解决 最大限度地减少交房中的矛盾，并以专业的态度为开发商处理交房争议 法律咨询服务 提供前期开发、销售与售后过程中相关法务咨询。 提供全程的法律咨询服务，避免因法律纠纷造成损失 售后服务 推盘策略 18# 1# 12# 14# 11# 13# 16# 15# 17# 2# 4# 5# 3# 6# 8# 9# 10# 7# 3195 24套 / / 10# 24132 3195 8871 8871 体量 48套 24套 / / 洋房 / / / / 3R 180套 / 90套 90套 2R 累计 5# 13# 12# 第三批推盘 推盘时间：2011年3月26日 推盘案量：228套 24132M2 （其中公寓180套 花园洋房48套） 推盘位置：公寓12#、13# 花园洋房5#、10# 阶段去化重点： 公寓转型成全两房户型，再次拉高公寓单价，以略高于市场价格销售； 花园洋房补充三房户型，保持稳定销售。 （按照工程节点进行分批销售） 第三批 推盘策略 18# 1# 12# 14# 11# 13# 16# 15# 17# 2# 4# 5# 3# 6# 8# 9# 10# 7# 3195 24套 / / 9# 3195 24套 / / 8# 20571 2655 2655 8871 体量 88套 20套 20套 / 洋房 / / / / 3R 90套 / / 90套 2R 累计 7# 6# 11# 第四批推盘 推盘时间：2011年5月15日 推盘案量：178套 20571M2 （其中公寓90套 花园洋房88套） 推盘位置：公寓11# 花园洋房6#、7#、8#、9# 阶段去化重点： 全两房户型压轴推出，虽处于劣势位置，以平稳价格推出，利用市场机会点创造价值； 主力销售花园洋房，以中等产品及劣势产品，形成价格反差，积压成交。 （按照工程节点进行分批销售） 第四批 推盘策略 分批推盘优劣分析 第一批推盘 优势：1)推出产品位置为小区优势位置； 2）临近售楼中心及样板展示区，现场表现成熟； 3）小高层公寓及花园洋房两种类型搭配销售，选择余地多样。 劣势：1）公寓产品主推面积偏大，两栋全三房及一栋两房，入市总价较高； 2）两栋全三房公寓及两栋花园洋房三房，两种类型产品面积段重合，总价接近，搭配比例不合理。 第二批推盘 优势：1）推出位置出入动线方便。 劣势：1）加推一栋三房，及一栋两房，市场接受度较高的两房补充量不足； 2）加大年内去化高总价产品压力。 推盘策略 分批推盘优劣分析 第三批推盘 优势：1）推出公寓产品为全两房户型，市场接受度较高。 劣势：1）推出房源前面有视觉污染。 第四批推盘 优势：1）推出公寓产品为全两房户型，市场接受度较高； 2）在公寓及花园洋房间面积差异性较大，区分购买总价段。 劣势：1）花园洋房所占比例较大，成为去化重点。 2010年推案策略总结 1、2010年分两次大型推案，在时间安排上抓住传统的销售旺季，尽量前置客户蓄水动作，保障充足的客户储备量，保障开盘销量。 2、考虑全年的销售指标的顺利实施和完成，尽量前置开盘时间节点，增加销售周期。 3、第一批和第二批房源之间开盘时间间隔较短，一批开盘后，即全面封盘，启动二批客户蓄水，聚集人气，在二批开盘时间节点统一销售。 4、利用全年的重大营销事件组织销售开盘。如世博会、房交会、业主活动等，促进现场来人带动销售。 5、工程上各项时间节点的合理利用，配合营销工作开展。 策略重点 推案策略 销售目标 推案策略 价格策略 回款计划 价格策略 推盘问题 2010年推盘问题 1、推出产品以三房为主，入市高总价成为销售难点； 2、花园洋房面积和公寓三房面积段部分重合，加