同策2010西安未央湖项目营销提案.ppt

关于营销推广 目标关键词： 营销先行、高端拉动、速度至上 保证项目一炮而红，是快速形成市场焦点的有效途径，也是保证持续旺销的有力砝码。 1.先以项目营销附加值拉动项目整体价值，同时项目产品拉高项目品质与定位。 2.再以紧凑型产品快速去化实现销售流量。 3.最后以舒适性物业提升利润与提升企业品牌形象，为企业品牌长远发展做好铺垫。 战略核心目标 *战略目标* 目标支撑——1. 10月顺利开工； 2. 现场售楼处、项目入口形象示范区2011年3月顺利开放 3. 2011年3月底顺利开盘。 目标支撑 *战略目标* 营销战略总思想 明暗两条线，内外一盘棋 明线造势，暗线销售，主动出击 对准目标主力客群，加强传播力度，配合项目的产品广度适当扩大传播范围的广度; 长期蓄水、发力引爆的暴力营销；强化销售力、执行力 *营销战略总思想* 媒体营销+客户口碑+圈层营销 大众媒体树立形象，小众媒体释放卖点 基于本项目所处的市场环境，为顺利实现本项目目标，将主要解决四个问题： 如何快速建立区域市场影响力？ 如何引导客户接受新型产品？ 如何快速积累有效客户？ 如何解决项目各类型物业的快速销售？ 确立以总带分的营销、推广传播模式，确立项目品牌形象； 明确整体项目的宜居属性，强调项目的舒适度，增加舒适性产品的附加值； 强化以居住为主各物业类型产品的层次差异，吸引多层次的消费客户。 综合以上思路——确立本案营销计划执行导则： *执行导则* 10月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 7月 6月 7月 客户积累 明战 暗战 DM直邮 活动、礼品、送卡 活动——礼品 蓄水，卖卡 大众媒体 全方位、高密度、 集中攻击 锁定——签约 开盘日 优惠 直销+团购 前期准备 持续热销 9月 8月 8月 现场售楼处、景观示范区 促销 开盘 营销战略 *战略总执行节点框架* 事件 事件 事件 定向直销 DM直邮 大众媒体 活动——礼品 蓄水，卖卡 大众媒体 全方位、高密度、 集中攻击 锁定——签约 3月春展 品牌落地期 产品宣传蓄客期 品牌产品深化期 6月 整个推广中贯穿以下方针： “高端”—树立区域“第一品牌”项目形象。 “差异”—以产品为后盾，打造精品，形成排他性产品。 “体验”—不同阶段吸引消费者对项目利益点进行体验，以亲身感受，对项目形成认知。 “活动”—保持连续有针对性地各类活动。 “品牌”—宣传项目品牌形象，公众品牌的认知度，增加客户的认同感，用品牌带动产品，用产品支撑品牌。 *推广方针* 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2010年 7月 6月 开盘 前期准备，确定项目节奏和营销基础条件 推广方式 市场热度 形象导入期 开盘强销期 热销期 促销期 营销主线 认购期 前期准备期 活动：项目开工仪式 项目品牌属性确立，树立品牌差异性。 2011年 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2010年 7月 6月 推广方式 市场热度 形象导入期 开盘强销期 热销期 促销期 营销主线 认购期 前期准备期 活动1：项目预售活动 活动2：品牌合作机构签约仪式 以大事件为主，全民关注，联动政府、区域资源借事造势。 2011年 开盘 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2010年 7月 6月 推广方式 市场热度 形象导入期 开盘强销期 热销期 促销期 营销主线 认购期 前期准备期 短期数量取胜，封锁区域 区域内灯杆旗+短期大户外 产品形象确立，维护客户关系 蓄客的关键时期 活动2：样板示范区开放 活动3：房展会 2011年 开盘 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 4月 5月 6月 2010年 7月 6月 推广方式 市场热度 形象导入期 开盘强销期 热销期 促销期 营销主线 认购期 前期准备期 活动1：开盘活动 活动2：客户联谊会 圈层活动，杀客为主 老客户答谢+新客户互动活动 2011年 开盘 文化概念 产品规划 产品定位 稀缺资源 标杆项目: 强化产品、文化、服务的不可替代性，在片区树立独一无二的典范。 主流项目: 以精致的产品定位和景观资源作为中高端住宅项目的主要卖点，相对减轻了区域和文化打造的力度。 打造区域标杆项目 作为片区标杆型的项目，项目在价格、产品、社会影响力等方面明显要高出片区中的其它物业。 价格 标杆型项目 主流型项目 3500-4500元/平方米。 (市场定价法测算数据) 5000？6000？7000 ？ 打造新的标杆价格 同策操作执行体系 聚合效应 客户资源 情景体验 认筹策略 客户梳理 开盘