世联2011年青岛XXX项目定位及物业发展建议.ppt

而纵观市场环境的变化，国八条和房产税试点政策的出台，行业调控进一步趋严，市场面临严峻挑战 政府政策调控的逻辑和方向十分明朗 调控供需比例成为此次调控的重点，未来房价面临加大的下行压力，且一线城市大于二三线城市 市场影响判断1——高端客户投资性需求将受到抑制，投资客比例明显下降，消费结构将受到影响 市场影响判断2——保障性住房的供应增加，短期内影响力度有限 市场影响判断3——回收流动性将导致房地产业资金全面收紧，中小开发商融资将受到限制 开发商应对之策1——调控之下对于开发商的资金要求将进一步加强，加速出货、保证现金回流对开发商将起到至关重要的作用 开发商应对之策2——淡市之下开发商在资金充足的前提下，抓住行业调整机会，加快并购、土地储备和扩张为开发商长期发展带来了市场机会 青岛出台地方细则较为严厉，对改善和投资客打击尤为严重 青岛2月由于受到传统楼市淡季及政策的的双重影响市场成交量大幅下滑，至4月又有小幅攀升 世联建议：抓紧当前市场主流趋势，提高产品力水平，降低风险 潜在客户分析小结2——从项目本体和所处交通条件看，本项目具有一定量的地缘性客户，并且具备截留西北部新城阳人的交通优势 核心能力建立开发模式研究 万科系列：基于客户需求深入研究上的产品创新 金色家园创造了最简洁的建筑形态和最单纯的功能形态楼体外檐是低调而有性格的颜色层次，构成完整的六面造型，体态绰约； 一个单元的纯板楼，充分保障了归属感与私密性，成双成对的错落布局，达到共享与均好的最大化； 三种户型，构造了纯粹的居住环境，营造顺畅与友善的沟通空间。 锋尚系列：凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值 金地格林系列：以纯正的欧洲小镇风情为主题，创造全新的居住理念 阳光100系列：国际大师设计，打造城市新兴地带具有强烈标志性的国际新城 合生帝景系列：通过配套设施的全面升级，实现市场超越 核心能力建立开发模式总结 核心能力建立开发模式选择 主题社区成功案例研究 案例：东莞金地格林小城 格林小城整体规划由一条横向景观轴贯穿整个社区，将各组团有机组合在一起，沿轴线布置景观节点 建筑风格典雅明快，为东莞市场首个纯正德国现代建筑风情项目，获得市场的高度认可 带有创新亮点的住宅产品，体现了居住品质的提升 较之市场平台，强化了社区公共空间的品质和社区氛围的营造，社区形象具有浓郁的小镇风情意向 浪漫的欧洲风情商业街、具有艺术气质的高端配套设施充分展示了项目的高形象，标志了社区生活的领先性 总结：主题社区开发模式四大要素： 动作有效原则—— 项目规划设计理念 充分顺应并利用地块特征 配合主题社区的开发模式，形成资源亮点 规划应突出一定的形式感，具有较强的市场识别性 规划设计强化“形式感”的常见方式： 周边酒店及经营状况：周边旅馆主要是私人开办的小旅馆，经营状况不佳，酒店的市场前景不乐观 小型旅馆访谈摘要 项目附近的酒店主要是私人开办的小旅馆，经营状况都非常差。木头厂拆迁后，东北客户都流失了，所以现在几乎没有客源了。 建材城的客户要么是短途和附近商贩，要么是直接住在业主家里，稍微逗留时间长的会选择在附近村子租住回迁房，年租金7000-8000。 注重条件的都去城阳街道好点的地段住了，那边离得很近，居住条件要好很多。 通过专业的礼宾形象和礼宾服务提升客户对优质服务的感知，提升项目价值感 软性管理的优势在于：相对硬件设施节约成本，而又显而易见，统一着装、统一培训做到位后，能与目前市场项目拉开差距； 专业性的礼宾服务能凸显业主的尊贵身份，在项目销售阶段就极易被客户感知。 服务内容达到平台标准，以基本的保安和保洁服务为主，控制成本投入 服务内容：物业服务内容满足平台标准即可，控制物业费金额； 【案例借鉴一】大连宅语原、圣荷西项目，负面资源集中，但定位高端，且取得良好表现 圣荷西策略：产品层面，通过打造私家独享山地园林，成功站位高端市场，与滨海豪宅一争高下 宅语原策略：产品层面，通过高品质精装修作为项目附加值打动客户，利用总价控制打破项目抗性 【案例借鉴二】上海万科城市花园，距离虹桥机场仅3公里，在航道线正下方，机场噪音成为客户接受一大抗性 主动进攻一：产品层面以超越市场的产品品质引起关注，建立自身大盘价值体系 主动进攻二：营销层面在售楼处设立工法样板间，展示隔音用材，从技术角度提供品质保证 主动进攻三：营销层面邀请客户到样板间实地体验噪音处理效果，提前感受未来居住环境 总结——本项目针对不利的解决方案攻＞防 常用的隔音降噪手段 规划降噪：1.建筑布局延伸方向尽量保证和航线方向平行，减少建筑的噪音影响面。2.建筑朝向旋转布置，和飞机起飞方向形成夹角，避免噪声直接影响的同时优化采光 采用吸音隔音树种，形成一条绿带，降低噪音影响，同时美化社区环境，并可以规避视觉上的干扰