思源2010济南清河板桥项目前期市场定位与产品策划.ppt

根据推算，我们得出本案写字楼的价格为9500元。 由于本案所在的区域专业市场较多，且本案商业开发体量较小，其面对的客群范围较窄，而我们所参照的综合体项目为市中的核心区域，其商业经营氛围极好，因此，本案的商业价格定位在此比例的基础上适当提升：最后得出商业价格16000元 * 接下来由我们的产品经理杨一云来给各位汇报产品部分~ * 再有智能物业管理系统，像电子巡更系统、三表自动收费系统，都属于该范畴。 最后是智能化安保系统。社区安全是家居安全的前提，我们建议通过闭路电视、门禁系统、周边防越报警系统等，实现家居安全的多重屏障。 由于时间关系，在此不再详细介绍。 物管服务方面的建议：分安全管理、工程设备管理、环境及卫生管理、客户服务、有偿特色物管服务等各个方面，在此不再一一阐述。 以上是我们对整体报告的简要汇报，接下来贵公司如果有什么问题可以提出来，我们的领导会再做进一步的详细解答，谢谢！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 接下来是我们对本案定价的一个思考 * * 另外，我们通过工程进度、交易时间和上述区域因素、个别因素的修正，消除项目自身的差异和外界因素的差异，进而得出四个楼盘相对于本案的参考价格。 最后得出本案公寓的市场定价7000元 针对目前市场热销的公寓产品以及我们目标客群的实际需求情况，我们建议本案做精装修的产品，装修标准为1500元，定价加上装修价格，最后得出本案的整体价格为8500元 对于写字楼的价格，由于目前本案所在的区域无在售的写字楼，因此，我们选取了济南在售或已售完的几个产品类型与本案雷同的项目，对其公寓、写字楼及商业售价进行分析，取其比值，对本案的写字楼及底商进行定价：最后的出公寓：商业的比值为0.886；公寓：商业的比值为0.43 * * * * * * * * * * * * * * * * 这是周边医院的一些图片 * * * * * * 5个景观功能区 * * * * * * * * 再来看一下区域消费客群的数量，片区常住人口超过40万，规划人口超过50万。依托物流与专业市场开发经营，普通家庭年均可支配收入达到6~8万元。 * * 片区内人群整体分为周边常住的原有居民、外来人群两大类。 常住居民——周边的原有村民和周边大型国企宿舍的职工，这部分军民又可以分为两部分，首先是有相当特权的基层村干部及其裙带关系和省电力职工为代表的高收入群体；其次，普通村民和中药厂、邮电局等收入相对较低的群体； 外来居民——项目周边家装家饰等专业市场的外来人群。可以分为个体老板、外来普通打工人群。 * 项目开发策略探讨 方式二 自己开发1：按照目前已有规划指标计算开发收益 项目开发策略探讨 方式二 自己开发1：按照目前已有规划指标计算开发收益 项目开发策略探讨 方式二 自己开发1：按照目前已有规划指标计算开发收益 项目开发策略探讨 方式二 自己开发1：按照目前已有规划指标计算开发收益 项目开发策略探讨 方式二 自己开发1：按照目前已有规划指标计算开发收益 项目开发策略探讨 方式二 自己开发1：按照目前已有规划指标计算开发收益 说明： 由于可建设用地不足，特别是容积率过于偏低，在开发综合成本系数基本不变的情况下，导致项目总收益偏低，只有7000万的最终盈利，相比较直接出售土地所所获取的土地出让收益而言，仅多出500万，如此看来，在不调整容积率的情况下，其自己开发的价值与意义并不大； 从城市形象、河道两岸景观价值的角度考虑，我们认为，如果坚持现有的规划容积率，必然导致建筑的整体形态不俊朗、不挺拔，难以体现其建筑应有的标志示范价值，也不符合当前政府所全力倡导的向城市空间要效益，要发展和提升济南城市形象的想法； 本方式下的经济测算，我们坚持了成本最大化与收益保守化的测算原则，目的在于最大化的降低项目开发风险， 此费用成本测算中，在正常的开发管理成本的基础上，另单独增加了项目委托管理费400万。 项目开发策略探讨 方式二 自己开发2：按照必威体育精装版建议规划指标计算开发收益 项目开发策略探讨 方式二 自己开发2：按照必威体育精装版建议规划指标计算开发收益 项目开发策略探讨 方式二 自己开发2：按照必威体育精装版建议规划指标计算开发收益 项目开发策略探讨 方式二 自己开发2：按照必威体育精装版建议规划指标计算开发收益 项目开发策略探讨 方式二 自己开发2：按照必威体育精装版建议规划指标计算开发收益 项目开发策略探讨 方式二 自己