2011年漯河伟业万和城项目发展报告.ppt

★区域房地产市场总结； 目前项目所在区域在漯河的居住环境，生活配套都不健全，区域陌生度较高，居住环境较差，但是，随着区域规划的正式实施，伟业万和城南区正处于该街区的四个居住组团内，并且环境也会日趋改善；借助便利的交通区位、良好的自然与生态条件，使该区域在新一轮的城市建设中优势凸现，正面临良好的发展建设前景。 但是随着城市框架的拉大，本区域的土地供应量将呈上升态势，潜在的开发量将会在2011年、2012年逐步放大。从供应的地块面积来看，整体为中小型地块，但总量正成逐步成上升比例；并且在2011年小朱庄附近将有大盘（城中村改造）面世，大量盘子的上市将极大的改变本区域的供求关系，初步预计，2011年和2012年本区域将上演“开发楼盘住宅竞争年”的竞争格局；竞争的加剧客观上也要求我们本案的核心发力点走产品力的竞争战略。 第四章: 竞争楼盘个案分析 三庭轩 舒漫新里程 金山·御景苑 昌建格林印象 宏宇··汇景城 苹果派 ★整体规模分析； 漯河恒基置业 金山路双汇大厦南侧 5栋多层，2栋小高层 占地15万多平方，建筑面积3万多平方 金山.御景苑 漯河金龙置业 金山路与珠江路交叉口南100米 约1000余户的多层，共26栋 建筑面积约8.5万平方，绿化率30%，容积率1.85。 三庭轩 漯河舒曼置业 燕山路与湘江路交汇处西北角 9栋5层花园洋房，11层小高层，约300户 占地34亩，建筑面积约4.2万平方 舒曼新里程 漯河启运置业 金山路与赣江路交叉口西南角 一期10栋楼，4栋多层，4栋小高层，2栋高层 总建面积30万多平方 京都花园 漯河宏宇置业 解放路南端 规划180栋，为多层、小高层，共650余户；一期8栋，约268户 占地50-60亩，建筑面积8万多平方 宏宇汇景城 开发商 项目位置 建筑形态 项目体量 项目名称 ★户型全面分析； 主力户型为三方二厅，价格适 中，地段好，定位明确，客户多 半是双汇的员工； 二房二厅90-95平米左右；三房二厅118-130平米左 右；均价2600左右，多层已销售完毕，小高层销售率在 65%左右； 金山.御景苑 主力户型为二房、三房二厅，价 格低； 三房二厅110-130平米左右；二房二厅77-95平米左 右；均价1700-2000左右，一期、二期房源已基本销售 完毕； 三庭轩 高端楼盘定位，低密度花园住 房，送露台和私家花园，品牌物 管，主力户型为三方二厅、四方 二厅，户型精良，绿化较好，配 套设施较好; 2层以下140平米的三房，2层以上120平米的三方，均价 2700左右，基本销售完毕，仅剩余二十套左右的三方两 室和四室两厅的的户型（集中于一二层）； 舒曼新里程 主力户型为三方一厅、二厅，户 型精良，价格适中； 二房二厅85-95平米；三房二厅110-120米左右；均价 在2600左右；基本销售完毕，仅剩余二十套左右的三方 两室和四室两厅的的户型； 京都花园 景观园林式住宅，主力户型为 三方一厅、二厅，户型精良，价 格适中； 二房二厅88-90平米；三房二厅100平米左右；三房二 厅120-130平米左右；均价在2600左右，目前销售率在 40%左右; 宏宇.汇景城 主要卖点 户型面积、价格及销售状况 楼盘名称 ★周边配套、交通状况及成败关键简析； 整体属于中端项目，地段位置好，定位清晰明确，针对性强（双汇），价位适中； 28、66 教育配套设施差，生活配套设施较好，但居住环境欠佳 金山.御景苑 户型定位准确（面积偏小），价格低，入市时机选择恰当； 28 生活和教育配套设施差 三庭轩 整体属于高端项目，依托开发商在本地良好的信誉和品牌效应，配套设施较好，营销理念和项目概念定位超前，富有创新感； 交通便捷 28、56、72 生活配套设施良好，教育配套设施不足 舒曼新里程 整体属于中端项目，产品定位大胆、前卫，多为小高层和高层，但营销团队素质不高，广告宣传力度和创新力不够抢眼； 28 生活和教育配套设施差 京都花园 整体属于中端项目，定位为园林景观世住宅，销售团队素质不高，造成定位与宣传销售脱节； 差 生活和教育配套设施差 宏宇汇景城 成败关键简析 交通状况 周边配套 楼盘名称 ★小结； 一、市场体量：总体体量逐步增多，除宏宇汇景城外绝大多数楼盘都已基本销售完毕，区域市场竞争不大； 二、价格水平：范围在2300-2800左右，分布较为均匀，区域的整体消费能力较差，但针对性和目标性都很明确（部分中高端楼盘只针对企业高管阶层）； 三、楼盘定位：整体以中端物业为主，代表楼盘有舒曼新里程、宏宇汇景城，舒曼新里程依靠舒曼的品牌影响力和产品力展开差异化竞争，宏宇汇景城倡导绿色园林式生活住宅理念，定位清晰、明确