世联南京苏宁环球璞邸项目2010年营销策略总纲.ppt

提报思路 2009年8月-年底南京市场成交情况走势 2010年 ？ 提报思路 区域扫描 竞争对手的扫描 苏宁睿城——高调推广+让利优惠 项目地址：鼓楼区凤凰东街39号。 建筑形态：4幢10~11层小高层， 底层部分底商。 总建筑面积：15343 M2 容积率：1.6 绿化率：30% 成交均价：18500元/平方米 学区：宁海中学分校、力学小学。 01幢-04幢电信、邮政职工内部认购，仅留有05幢、06幢出售，截止2月10日去化率38.1%，均价18238元/m2，预计2010年4月底出清 户型丰富，主力户型为二房、三房，针对投资型需求，产品规划了一栋点式楼，紧凑型产品 作为最早的中产富人区龙江地区二手房交易活跃，侧面印证早期中产的再次购买已成为重要的市场支撑。 龙江住宅市场的消费群体还是以河西，下关，鼓楼西北的区域性购买力为主，以公务员，事业单位，高教科研人员最为活跃。他们代表着南京主流家庭的多次置业消费。 目前龙江片区主流价格段在15000~17000元/平米，单项目常规月去化能力在3000~6000平米，鼓楼与下关片区属性依然是市场购买力的重要分野，目前两区域同等类型产品价差在2000元/平米左右。 短期内龙江住宅供应量不大，但与江东门等热点地区的替代竞争将随着多个大盘的入市在2010年进一步升级，户型小型化，项目精品化，已经成为市场主流趋势。 客群锁定 客群分析 客群分析 客群分析 目标客群特征总结 提报思路 聚 焦 核心问题 提报思路 竞争对手回顾 价值梳理 感谢苏宁环球，成就璞邸的激情！ 用魅力龙江生活馆替代传统售楼处，作为河西两项目的销售场所，企业形象展示平台。 我们将在这里举行 苏宁环球18年 丰盛历程巡展 世博在南京 世博在龙江 城市文化展 魅力龙江激情仲夏夜 答谢酒会 …… 重大节点1：售楼处公开 （4.18日） 事件A：苏宁环球魅力龙江生活馆开放日（4月18日） 苏宁环球18年 丰盛历程巡展 发布苏宁环球客户会 办理老业主会员卡，接受新会员申请 重大节点2：预热期 （4.20日-6.10日） 事件B：世博在南京 世博在龙江 城市文化沙龙预热（4月中~6月初） 设法与世博宣传方合作将南京站宣传引入龙江社区，通过世博图片展，体验世博。客户可与海宝亲密接触，参加置业意向问卷调查，通过你最喜爱的场馆投票抽奖赢取世博门票。 事件C：精品生活的精致生活服务中心的打造 重大节点3：热销期 （6.18日开盘） 事件D：苏宁环球客户会 魅力龙江激情仲夏夜活动（6月中—7月） 夏季热销期在展场以苏宁环球客户会答谢会名义举办露天魅力龙江激情仲夏夜活动，名车展示，名模走秀精彩节目、烟火表演、荣誉会员表彰……将龙江魅力生活演绎到极致。 品牌营销不是一个名字一句口号，是一套持之以恒的解决方案。大多数南京普通市民还不能清楚分辨苏宁环球 / 苏宁电器的不同品牌关系。苏宁环球已经服务过数千户南京家庭，在南京市场持续拥有较高市场份额，具有超级大盘，城市精品住宅，高端别墅，顶级豪宅的多产品线持续开发，拥有酒店，百货商场经营物业，苏宁环球的品牌营销之路已经具备启动条件。 “忠实顾客群的总花费远远超出他人，在零售业为16：1，航空公司为12：1，而酒店业为5：1” ，与同类其他品牌相比，更多‘忠实’ 顾客愿意为你的品牌花费更多。 提报思路 营销总控图 营销推广预算按总销售金额1.35%预估，约300万。 附 件 综合分析 趋势研判 核心问题的界定 策略总纲 策略分解及攻略 A 销售执行 目标分解 平面视觉体系三 营销概念落地攻略 龙江核心 新奢华 南宝船，北秦淮。地段的奢华才是真正的奢华，文脉的，经典建筑的，圈层的，奢华要素放大营销。 苏宁环球龙江一号代表作，苏宁龙江魅力生活馆开放日，龙江优尚生活圈概念展示，系列城市文化活动。 成立苏宁环球自有客户会，苏宁环球品牌体验展示，客户会活动。 概念落地 新奢华主义生活观炒作 苏宁环球客户会品牌 魅力龙江生活展示活动 详见系列企划表现稿 ACTION2 魅力龙江生活馆里 de 魅力故事 重展示 / 轻推广 / 精活动 / 尊服务 引入豪宅的营销身份感/ 稀缺感 / 时尚感 强调销售功能与文化体验 融合品牌与产品展示 龙江生活馆 魅 力 龙江城市文化沙龙 让展场跳出单一的售楼处限制，形成一个全新的龙江城市公共空间，一个城市前沿文化触点，从卖产品升华到卖魅力龙江新生活。 昭 示 270°，全方位展示 将昭示性最好的汉江路沿街面，做全楼顶长条广告。 楼顶圆弧形，楼顶广告 注重灯光、夜间效果的配合。 造 场 售 楼 处 入 口 处 ，外 部 庭 院 两边绿化地设置道旗，精神堡垒，形成引人注目的氛围，注重灯光的营造，配合初夏南京