世联09年深圳龙园意境别墅组团营销策略报告.ppt

佛罗伦萨组团售罄，米兰组团推出，接收登记 全/1/2 硬广 南都/晶报 9月下旬 项目形象+米兰组团首批开盘 全 硬广+软文 南都/特报 9月底 第三批次开盘 当别墅遇到交响，到销售中心领取门票 全 硬广 南都/特报 10.中旬 项目形象+生态资源+地理位置 全/1/2 软文+硬广 南都/晶报 7月中旬 罗马中心组团，压轴钜献 全 硬广 南都/特报 11月下旬 项目形象+起势活动炒作 全 软文+硬广 特报/晶报 7月底 开盘节点性信息 全 硬广 南都/特报 8.14 古典之美成熟绽放，佛罗伦萨组团首批单位认筹信息 全 硬广 南都/特报 8月初 软文 硬广 形式 9.11 7月初 发布时间 晶报/特报 特报/南都 媒体 第四次及第五次开盘 物管升级+项目二批开盘信息+教师购买享受额外优惠 半版/全 第二批次开盘 第一批次开盘 项目形象：一生读懂一墅之美+认筹信息 全 项目形象建立 主题 版面 节点 大众推广——报纸广告　承担着调性演绎和形象拔高的作用　 1、投放思路：在短期内集中广告投放，让项目迅速在市场中享有高的知名度。 2、投放媒体： ---《南方都市报》《晶报》 、《深圳特区报》 契合目标客户群阅读习惯。 3、投放目的：演绎调性，树立市场形象 其他： 实景硬广：彰显豪宅气质，呈现景观大宅； 软文＋硬广：关键节点投放软文，详尽阐述项目的卖点； 报纸广告在传统之外，另辟蹊径 市内报纸——证言式通栏+价值点话题性讨论 价值点话题性讨论区——与业主证言相呼应 别墅NO.1衡量标准有哪些？ 大盘居住优劣谈？ 城市别墅与资源性别墅孰优孰劣？ 功成名就后住在一个产品里，还是生活在一个圈子里？ 报纸的创新运用 大众推广——交通频率　直击有车群体，覆盖率高，传播节点性信息的最好平台之一　 通过轻松和容易让人接收的方式传递卖点信息，正统的广告只在重要的节点前打 节点前打传统的电台广告 蓄客期间可用创新打法 赞助某个游戏类或娱乐类的节目 1、在节目的嬉笑怒骂中偶尔插一两句项目的卖点，更容易让人记住； ２、主持人在节目间歇可将报纸炒作的话题进行现场直播，传递龙园意境的价值； ３、在听众中有奖征集地王或福田中心区到龙园意境的最短车行距离，最短时间要多少分钟，最接近提供答案的可领取开发商赞助的一份礼品 　其他推广方式——短信　网络　 短信推广 短信是目前性价比最高的推广手段，也是各大楼盘的必备推广动作。 在别墅蓄客期内建议短信数量每周能达到８０万条以上，尽量大的覆盖目标客户群体。 成功案例：龙岸，除了户外就只有短信的推广方式，每周上门量达到近３００批，每周短信数量至少１００万条 网 络 炒作方式以硬广建立形象，扩大在网络上的知名度，配合网络软文进行炒作。 合作单位上可参考两家：搜房和搜狐 搜房的流量占优优势 搜狐可以动用搜狐财经，搜狐汽车的资源，可以直击高端客户群体 　其他推广方式——电梯广告　　直邮　 电梯广告 投放地点：地王大厦，发展银行大厦，深交所，华润大厦等甲级写字楼，以及罗湖楼龄在５年左右的高档住宅小区，例如中信星光名庭，百仕达花园等 直 邮 投放对象：注册资金１０００万以上的企业主，８０万以上车主等人； 直邮投递封面尽量采用手写版印刷，以免客户直接当成垃圾信件扔掉 步骤安排 3-3 优术 1 节点排布及推售策略 2 线上推广策略 3 渠道客户拓展策略 4 营销活动排布 5 现场改进措施 渠道拓展 银行ＶＩＰ客户资源，银行内部员工资源 办法：以按揭合作银行为突破口，通过银行投资理财顾问的途径向客户介绍本项目； 途径： １、银行内部ＯＡ办公系统，吸引支行行长一级的客户； ２、银行内部短信端口，向所有金卡客户和投资理财客户发送短信，以推介房产投资的方向推介本项目； ３、对信用卡白金卡客户的电子对账单； ４、大客户室摆放项目资料； ５、投资理财讲座等活动达到客户资源共享。 渠道拓展 深入挖掘业主资源，尤其是特种单位业主，争取对这类特定人群能够举行专门的项目推介会 举措１：项目成交（未成交）客户挖掘 (1)老客户重复购买：老客户认可项目重复购买，给与奖励 (2)未成交客户再挖掘：前期未成交客户可能成为后期单位客户 (3)老带新：老客户介绍朋友成交获奖励 举措2：特定单位专门的推介会 (1)将前期成交客户进行细分，深度挖掘一些特定单位业主（海关、国土、地税等），利用他们在其单位进行宣传，或在其单位 作专门的项目推介会。 (2)特定单位推介，加大老带新的奖励力度 客户定位 从职业划分来看，以大企业高管，私营企业主和公务员为主，精神层次来看，雅豪大于土豪 游离客户 偶得客户 游离客户 重要客户 核心客户 自由职业者，富二代，娱乐艺术圈人士 城中村原住民 外来港台商人（如拓展到位，港人也可升级为重要