2011年3月5日中铁长春西湖项目规划.ppt

充分挖掘地块的内在价值，提供多样化的居住产品，创造充满活力的小镇生活。产品多样化，高端产品最大化。 * 郊区大盘必须要有高端带低端，中端走过量的产品策略。通过高端建立品牌形象，拉高中低端产品的价格，从而大道产品多元化并保持郊区大盘持续稳定销售，实现利润最大化。 一期建立大盘的形象及高端定位，二期中端产品走量，使社区建设取得良性发展。三期完善配套形成大盘氛围，四期在西湖公园建设基本完善后，以高端产品获取利润，五期高层产品补充产品类型形成人气。六期地块内部组团，景观豪宅。待市政全面完善后收宫。 * 1.8容积率方案，在相同的规划理念下，容积率下调会带来那些变化？高端产品的量更大，纯别墅产品面积达到14.6万平方米，占住宅建筑总面积的11%；有效地提升了整个项目的品质和档次；从而为项目带来了更大的溢价空间； * 高层产品建筑密度更低，提供更多的公共绿地。 * * 一个贯穿基地东西的“绿肺”，连接了西边的城市公共绿地与东北向的市政公园，沿着绿肺设置了一条健康步行道在商业展示中心处设置了跨越市政路的人行天桥，方便居民到达东北面的市政公园；并将主要的配套设施沿线设置，倡导健康低碳的社区生活。两条景观轴线，将整个社区串联成一个有机的整体。 * 环绕别墅的景观带划分和联系了各别墅组团。 * 容积率适当降低以后，东北向的市政公园及西湖景观得到了更加充分的利用：1、别墅区的量增加以后面向湖景的景观面打开更大了；2、高层区在东北向均采用了点式布局，为了更好的观景中间部分的高层住宅采用了南偏西的朝向；通过低层与高层、点式与板式住宅的错位布置，使得将近90%的高层住宅均能享用到公园景观及湖景。 * 详细来看产品分布，西面和南面为高层，腹地为联排和别墅。公建分布于各个入口，在和西湖中心商业区对应处设置了集中的公寓区。 * B地块三面为绿化带环绕，主景观面位于地块的西南侧。景观面和朝向一致，为西湖片区内价值最优地段。 * 根据地块价值定位此地块为最高端产品。以高层和联排为主。高层产品基本上全部能拥有湖景。沿西湖面打造风情商业街及酒店，进一步完善社区配套。 * 环状景观带分格高层和别墅产品，中央景观带连接两个主入口。 * 方案二形成仪式感更强的入口空间，高层产品向湖偏转，获得更好的视野。 * 独具魅力的建筑风情。 * 独具魅力的建筑风情 * 项目用地位于汽车产业开发区北端和绿园区交界处西湖片区内。西湖片区水面面积为200万平方米，为长春市区第二大水体，规划上为开发区的高端居住片区。 * 项目用地分为俩个地块。A地块南北向长度1.1公里，东西向长1.2公里，总用地面积85.68万平方米。B地块用地面积14.5万平方米。南北向长约470米，东西向长约370米。 * 总体来看场地平整、用地为净地，现状基本没有建筑物。A地块的北端较低，和南端有4-6米的高差。 * A地块南边为已建成的城市主干道富民大路，西边隔150米隔离绿化带为绕城高速。东面和北面为规划中的西湖公园。东南角有高铁线经过。地块内部现状有一小型牌洪渠，西湖片区规划时改道至地块北面西湖公园内。 * B地块西边为西湖公园，南边有高铁线路经过。东边地下有输油管道。南边为接驳绕城高速的城市干道。 总结： 地块环境优美，交通便利。但配套较少，目前没有形成居住氛围。 * 通过前面的分析，对地块的条件有了一定的了解。再来看看目标客户和竞争对手的情况。地块周边正在开发的项目较少，而在汽车开发区周边有不少在建和建成项目。因为景观资源较少，总体来看以中端项目为主，产品以小高层产品为主，包含部分多层产品。 * 汽车开发区内现有大量上世纪的老住宅，居住条件较差，改善需求较大。开发区内高端产品较少，产品线有空缺。 * 产品的类型多样化。高端产品最大化。 * 本地块的最大资源就是西湖，结合市场和需求的分析，项目的目标应该是高端滨湖健康居住大盘。 * 再造西湖景区，深度挖掘西湖的价值。 * 打造完善的配套氛围。形成完整的高品质生活圈。 * 提供高品质的教育设施，吸引自住客户。 * 营造完美的社区环境，倡导健康生活方式。 * 结合现状和市场的分析，在层面提出设计要求。 * 结合现状及市场目标，我们形成规划的理念。项目用地平整，场地内干扰因素较少，可以尝试较为理想的规划模式。比较适合本项目的有花园城市理论、美式郊区社区概念。以后面案例阐述。 * 美式郊区城镇规划，强调镇中心的功能集中及气氛营造。以风格强烈的英伦风情小镇营造高端形象，临湖打造镇中心。 * 以花园城市理论指导下形成的高端社区，以景观绿化包裹住宅组团。先景观后建筑，先配套后住宅。 * 以城市的概念来规划社区 从景观的层面形成花园城市 从配套完善的层面形成宜居的花园城市 从健康的角度建设生态宜居的花园城市 配套集中、风情商业形成氛围。 景观集中，先景观后建筑 * 小镇