同策2010烟台海港黄海宾馆项目定位策划报告.ppt

本案客户具象 合成 他们，深藏在城市深处…… 烟台南山集团公司 09年全国工业百强企业排名第28位 鸿富泰有限公司 09年全国工业百强企业排名第37位 上海通用东岳 09年全国工业百强企业排名第44位 招金集团 09年全国工业百强企业排名第56位 丛林集团 09年全国工业百强企业排名第62位 玲珑橡胶集团 09年全国工业百强企业排名第65位 斗山机械 09年全国工业百强企业排名第87位 鲁花集团 09年全国工业百强企业排名第92位 东方不锈钢 09年全国工业百强企业排名第93位 鹏晖铜业 09年全国工业百强企业排名第96位 只楚集团 09年全国工业百强企业排名第98位 …… …… 本案客户具象 合成 中国移动 中国电信 中国石化 各大商业银行 来福士（属于中集集团） 烟台供电公司（属于国家电网） …… 烟台发电厂（属于华能集团） 万华集团 烟台啤酒（大股东是青啤） 烟台交运 北极星钟表 冰轮集团 龙口矿业集团…… 他们，深藏在城市深处…… 合成 他们 不是代表的一个人 也从来都不是一个个体 他们代表着一个阶层 以及背后有着赋予家族乃至整个城市的 荣耀和智慧 …… 本案客户精神标签 本案客户精神标签 合成 他们 是烟台真正意义上的“上流人士” 他们的一言一行都体现着尊贵和儒雅 中国传统的儒家思想深入他们的价值观 他们引领这个城市的发展方向已经10年、15年，甚至更久 只有一个可以搜藏传世的华宅才能安放他们曾经的风云历程 他们衬托身份的是知识、品行和成就，而不是金钱 身望是他们社会地位的写照 他们身上闪耀着一个阶层的光环 …… 价值构成 区位 园林 建筑 顶级居者 圈层光环 项目价值合成 合成 重新定义烟台城市海景豪宅新标准 实现海港地产城市运营目标 城市·海景豪宅样板 献给最城市最荣耀的居住理想 开篇 起势 承接 反思 转借 合成 收官 柒 价格定位 收官 【定价思路】 市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均价。 定价方法选取 收官 【样本选择原则】 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则： - 相近原则，相近地段会有更多的相近因素 - 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义 - 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位 【比较因子选择原则】 类比可实现价值是指在当前的市场条件下，本项目与周边同一地价圈内同类项目相比，所具备的比较价值。在具体的数量计算中，需全面考察比较各类比楼盘的诸多价值要素。决定一个成熟市场（合理的买