狮城天下2008年大连市新加坡花园营销推广报告上.ppt

狮城天下之新加坡花园 自由意静地产策划机构 目 录 前 言 第一部分 客群分析 第二部分 销售节点 第三部分 宣传策略 第四部分 营销推广 第五部分 推广预算 第六部分 会员积累与销售 前 言 2007.03.24 二期的业主联谊会成功举办 2007.03.30 大连春季房交会人潮涌动 2007.04.25 万人樱花节开启旅顺旅游大门 2007.05.01 三期五一的盛大开盘+樱花节广场演出 2007.05.15 大连十大值得期待楼盘 2007.07.06 大连夏季房交会撼动滨城 2007.07.08 旅顺十大精品楼盘 2007.07.22 万人点击狮城网络答题活动 2007.09.08 新加坡国务资政吴作栋到访植树留念 2007.09.10 一个月奔赴四个城市参加房展会 2007.09.10 中国环渤海典范楼盘成果奖 2007.09.15 建设部三项“中国名盘奖” 2007.10.19 大连秋季房交会上备受瞩目 2007.12.30 二期业主如期正式交房 2008，广告宣传如何定位？ 2008，如何打造狮城品牌？ 2008，如何销售20万平？ 第一部分 客群分析 一、2007年地产必威体育精装版政策 二、数据分析 三、定位客群 严打捂盘惜售 开征土地使用税 6次加息 11次提高央行存款储备金率 40%首付+1.1倍利率“二套房”戴上“紧箍咒” 07年9月27日人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》对居民贷款购房作出了较为详尽的规定。而最引人注目的则是对购买“二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。 一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。 二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。 三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。 四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。 至07年年底，9月27日文件执行以后。多家银行昨天透露，其发放的第二套房贷款数量骤降，有的银行一套这样的贷款也未放出。 专业人士算了一笔账：大连人买房绝大多数贷款都在5年以上，5年期以上基准利率为7.83%。以后，贷款买第二套房的利率将至少是7.83%的1.1倍，即8.613%，比07年初5.814%的优惠贷款利率高出48.14%。如贷30万元、30年、以等额本息法还款计算还款额，和07年初相比，整个30年还款期里要多支付高达20.4435万元的利息，每月要多拿567.88元的月供。 来自银行的信息显示，近年，大连大约有15%的房贷是买第二套房。现在从银行得到信息显示，第二套房贷款在总体房贷中所占比例萎缩，只占两三个百分点，比以前降低8成以上。 （4）新加坡花园08年全年的设计比例 从以上的需求和设计比例可以看出需求比例和设计比例是失调的，主要集中在大户型的三室二厅二卫的供给比例远远大于需求比例，此设计比例会出现严重影响销售速度，势必影响销售利润最大化。 通过以上分析和市场对07年新政的反应，我们发现投资客户在减少，08年旅顺新城区的地产市场以自住客户为主； 面对这种情况，我们已经做好了准备，同时对08年的整体策略进行了调整； 通过对07年三期开盘客户的分析及公司对楼盘的整体定位，我们对于08年的整体销售很有信心。 2、相邻楼盘分析 通过以上数据，可以了解到东方戴维营和瑞鑫水晶城的多层销售的都非常好，自住的客户较多。 东方戴维营的多层基本已经售完，剩余的是高层12层以上的户型，价位偏高；而瑞鑫水晶城则全部都是多层，除价格特别高和楼层特别不好的少量户型，基本都已经售完，市场的反应还是非常好的。 两个楼盘都抢在2007年年末开盘，就是希望避开2008年的各种新政，通过各方面了解，在价格上两个楼盘下期也没有定价，都处在观望阶段。 在投资较少的情况下，外地客户逐渐减少，本地客户相对增加的情况下，本地客户的优势凸现出来； 从三期购房的客户群来分析，新加坡花园项目的大连和旅顺客户占到70%，在此基础上，我们还要大力挖掘本地客户，抢占本地市场。 国家房贷政策越来越严禁，贷款买房的条件越来越苛刻，造成一次性付款的客户成为了各个楼盘最宝贵的客户。 楼王的推出价格相对较高，